资色・公告丨旭辉发行31.2亿公司债券 利率3.8%创新低

大班报导:

  5月27日,上交所发布信息显示,旭辉集团获准面向合格投资者公开发行总额不超过38.70亿元(含38.70亿元)公司债券,其中本期债券发行规模不超过31.20亿元(含31.20亿元)。

  公告显示,本期债券分为两个品种发行,其中品种一为 5 年期,附第 3 年末发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权,最终票面利率为3.80%,发行规模为21.20亿元;;品种二为 5 年期,最终票面利率为 4.50%,发行规模为 10.00 亿元。

  同日,旭辉集团官网发布消息称,3.80%的票面利率创下了旭辉公司债发行历史利率新低,本次债券发行所得将全数用于提前归还将要到期的有息负债,以更低成本置换此前利率较高的融资。

  本次公司债发行之前,国际三大知名评级机构标普(Standard&Poor’s)、穆迪(Moody’s)、惠誉(Fitch)相继确认了旭辉“BB”、“Ba3”、“BB”的信用评级,以及稳定、正面、稳定的评级展望。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・公告丨红星美凯龙发行25亿元公司债券 票面利率6.82%

大班报导:

  5月28日,上交所发布信息显示,红星美凯龙(601828,股吧)获准面向合格投资者公开发行面值不超过60亿元(含60亿元)的公司债券,本次公司债券采用分期发行方式,本期债券分为两个品种,合计发行规模不超过25亿元(含 25 亿元)。

  其中,品种一为3年期(附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权)、本期债券品种二为5年期(附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权)。

  公告显示,5月27日,发行人和主承销商在网下向合格投资者进行了票面利率询价,根据询价结果,经发行人和主承销商充分协商和审慎判断,最终确定本期债券品种一票面利率为 6.82%、品种二未发行。

  红星美凯龙方面表示,本期债券募集资金扣除发行费用后,拟将募集资金全部用于偿还有息债务。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・公告丨融创发行33亿元公司债券 票面利率5.60%

大班报导:

  5月28日,上交所发布信息显示,融创公开发行2020年公司债券(第二期),本期债券为5年期,设第3年末发行人票面利率整选择权及投资人回售选择权。本期债券发行规模不超过33亿元,发行价格为每张100元,全部采用网下面向合格投资者询价簿记的方式发行。

  本期债券发行工作已于2020年5月27日结束,最终发行规模为33亿元,最终票面利率为5.60%。募集说明书显示,经综合分析公司实际经营状况及公司债券的情况,公司董事会决定本期公开发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债券。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

北京门头沟两宗不限价宅地延期出让 总起始价29亿

大班报导:

  5月27日,北京市规划和自然资源委员会公布消息称,将北京门头沟两宗不限价地块的出让时间往后延期一周。其调整后的竞买申请截止时间为6月9日15:00,挂牌竞价截止时间为6月10日15:00。

  据悉,上述两宗地块即京土整储挂(门)[2020]021号、022号地块,皆位于北京门头沟区永定镇,土地规划用途为住宅,总起始价29.46亿元。

  其中,021号地块用地面积6.28万平方米,规划建筑面积6.29万平方米,容积率≤1.1,起始价16.96亿元,起始楼面价26980元/平方米;022号地块总用地面积2.97万平方米,规划建筑面积4.27万平方米,起始价12.5亿元,起始楼面价29282元/平方米。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)

REITs 专访|柏文喜:适时开放商业不动产公募REITs条件基本已成熟

大班报导:

今年3月以来,外媒关于黑石集团收购SOHO中国商业地产的报道纷纷扬扬,仅隔两个月,这一传言便在5月除迎来了最终章:由于“前景充满不确定性”,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停,受此影响,SOHO中国股价暴跌26%。

突如其来的疫情使得原本就处于“寒冬”的商业地产更加雪上加霜,感到落寞的也不止SOHO中国一家。根据戴德梁行发布的报告,一季度甲级写字楼市场方面,北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%,环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高,北京则为近十年来最高位。

商业地产正在遭遇尴尬局面,但以商业地产为重要底层资产的REITs却迎来了好消息。4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地。

不过,此次试点聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域,此前呼声一直很高的商业地产并不在此次试点范畴。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配,导致本来诞生于商用不动产领域的REITs,反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施。

不过,他也提到,适时开放公募REITs在商用物业和商业地产领域的试点,条件基本已成熟,积极推动以优质项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地也将有积极意义,“否则将迫使更多的优质物业出境融资或者以ABS产品登陆A股市场,实际上这无论是对于商业地产的行业发展还是丰富和发展A股市场都是不利的。”柏文喜表示。

从制度层面打开资本市场的一角

近年来,国内宏观经济运行进入持续下行期,叠加近期疫情的严重影响,货币、财政呈现双宽松局面,柏文喜认为,此时推出基建REITs试点,是逆周期调节和抗击疫情的需要,“以大基建、新基建作为扩大投资是保增长和稳就业的重要抓手之一。”

柏文喜进一步解释到,启动基础设施领域公募REITs试点工作可解决基础设施项目资产标的价值普遍较大和流动性差的问题,赋予基础设施资产以较高的流动性,旨在打开投资退出通道,在激活基础设施领域所沉淀的存量资产的同时,以提升基础设施资产的流动性来提升基础设施项目的可投资性,推动多方面资源和投资进入基础设施领域,支持和配合大基建、新基建建设。另外,也可以以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和行业可持续发展。

不过,此次公募REITs试点并未对原本所源起和服务的商用物业领域开放,因此,在柏文喜看来,试点只是从制度层面打开了公募REITs在内地资本市场的一角而已。

如往常,金融创新始终伴随着监管风险层面的担忧,一纸《通知》,也引起各方对于风险防范的讨论。柏文喜坦言,未来,随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进,金融风险或将有扩大之势,这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题。

对此,柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策,“作好发行人和投资者教育,让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用,从而实现资源的有效配置和高效流动。”柏文喜称。

具体到资产规模超几十万亿的投资新蓝海基建领域REITs,柏文喜认为,其主要风险在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配性,是否有足够的增信措施等。如果涉及结构化安排、收益补差承诺等,还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性。

房企搭乘REITs试点政策快车是必然的理性选择

基础设施领域,产业园、仓储物流等兼具基建和房地产特征,是此次基础设施公募REITs的试点领域,也是房企多元化较多涉足的领域,柏文喜认为,此前在产业园和仓储物流行业有所布局的房企将会受益。受此影响,柏文喜预计,未来房企可能会在投资领域选择、资产布局乃至主营业务侧重面上做一些调整,更多地涉足与自身有一定关联的基础设施和基建领域。他举例到,绿地和复星等在基建领域已进行了较大的投资布局,正好可以借此东风扩大在基础设施领域的投资广度和深度。

在柏文喜看来,多元化房企将涉及基础设施的相关房地产项目归类调整装入基础设施类项目平台,或者通过加强与基础设施类项目的业务关联来搭乘此次公募REITs试点的政策快车,是企业必然的理性选择。

柏文喜进一步指出,房企的长租公寓业务和长租公寓运营商,或都将在下一步可能扩大的试点中获益。他解释道,就长租公寓而言,持有型、重资产的长租公寓投资收益率很难满足发行REITs的基本收益率要求,房企势必要将相关资产剥离,而将运营收益拿来发行REITs或者用投资较小的集体建设用地上的长租公寓业务来发行REITs。这样一来,在实质意义上发行长租公寓REITs的房企,在很大程地上也就变成了长租公寓运营商了。

基建REITs可作为风险偏好较低投资人的资产配置标的物

《通知》明确指出,REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

对此,柏文喜认为主要归因于两方面,一是这些区域是国家重点支持发展的区域,有大量的基础设施建设需求,另外,这些区域市场环境较好,要素聚集程度较高,市场化程度较高,是人口和资源的流入区域,未来基础设施资产的收益有稳定增长的趋势,无论对于提升和完善这些区域的基础设施服务水平还是对于国内资本市场的平稳发展而言都是有利的。

“基础设施公募REITs试点的推行,将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域,对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用。”柏文喜表示,除了保障基础设施建设筹资和扩大投资以保增长外,产业、人口的聚集,对区域内房地产市场的推动作用也是不言而喻的。

随着此次开放基础设施公募REITs试点,普通投资者也迎来了通过资本市场进入基础设施领域投资的机会,“公募REITs以其高流动性也大大提高了这类资产的可投资性,这类项目资产相对稳定和具备增长潜力的现金流,保证REITs收益的稳定性,可以作为风险偏好较低的投资人和投资机构重要的资产配置标的物。”柏文喜表示。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

REITs 庖丁解牛③|REITs是一道风雨彩虹,困难要时刻准备着

大班报导:

4月30日,一纸通知,理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。资本市场的热讨开始蔓延开来。

这一步的跨出,老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道?REITs究竟和房地产关联大不大?这道风雨彩虹,前方的困难和风险又是什么?大班房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》,带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿!

REITs是一道风雨彩虹,有未来广阔的前景,但也有困难和风险。风险主要是什么?如何应对挑战?投资人应该提前做好哪些功课呢?

未来主要有三大难点

粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖

未来可能存在的难点和风险主要在于:

第一,资产的供给与需求可能不平衡。现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流,这些项目有较高的融资需求,但要担任公募REITs的底层资产,可能会存在较大的问题。而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司,它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象,债券、贷款等融资手段丰富,是否愿意大规模的利用REITs完成融资,存在不确定性。

第二,税收制度。在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组,需要缴纳增值税、土地增值税等税收,而从海外经验来看,传统的REITs还需要缴纳所得税。如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠,那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重,而不愿过多参与。

第三,公募基金是传统的买方机构,其核心的力量与竞争力主要在二级市场,而REITs更偏向于一级投行业务,公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势,如果布局,则需要考量成本与收益的性价比。

REITs对信息披露要求严格

戴德梁行估价及顾问服务部董事、英国皇家特许测量师(MRICS)刘慧

政策文件在设计上有很多细节可以规避风险,比如对信披要求很严格,包括项目运营情况、财务状况、业绩表现、未来展望等,而且对评估公司的服务期限有要求,三年一换,如发生了重大影响事件,比如收购或处置资产,都要求评估公司再做一个新的评估报告,也要求基金管理人至少每个季度对基础设施项目进行估值。

“它的风险把控细节相当多,可能是因为未来有很多不专业的大众投资者,机构投资者都有很专业的风控团队,风控团队可以直接对接券商去做一个问询,但大众投资者只能依靠信披做判断。”

主要风险在于现金流的稳定性与可预测性等

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明

基础设施公募REITs的主要风险,在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配配性,以及是否有足够的增信措施。

如果涉及结构化安排、收益补差承诺等,还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性等。

做好发行人和投资者的教育

中国企业资本联盟副理事长 柏文喜

未来,随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进,金融风险或将有扩大之势,这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题。

对此,柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策,“作好发行人和投资者教育,让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用,从而实现资源的有效配置和高效流动。”

REITs偏股性产品跟大盘走势有一定相关性

中国REITs联盟秘书长? 王刚

未来REITs可能会出现偏股型和偏债型的两种产品,偏债型产品主要看发行主体的信用情况,收益相对稳定,而偏股型产品收益会有浮动,资产价格上涨或下降,股价也可能上涨或下降,这些都会影响收益,偏股型产品跟市场波动有关系。

从专业投资者角度看,选择REITs产品,首先要做评估,包括资产是否优质,产品结构是否合理,还要看市场波动情况,REITs偏股性产品跟大盘的走势有一定的相关性,大盘调整或者全球股市调整,也会受到影响。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・深度 | 绿城代建的扩张难题:规模越大品牌越不值钱

大班报导:

距离绿城旗下的代建业务――绿城管理向港交所递交招股申请已过去了三个月的时间。

但在交表前后,越来越多的针对绿城代建的项目维权事件,如同雨后春笋般地多了起来。最近一个是由绿城代建的江苏启东绿城.玫瑰园四期不能按时交付房屋的案例。

大量违约事件的出现,让绿城这个价值521亿元的品牌,因为负面舆情的影响渐渐有了缩水风险。中国裁判文书网的显示,代建委托方因为售价不达预期或者利润未能达标,而拒绝支付代建费用的现象,正在逐渐变多。

正如绿城代建业务的创始人――曹舟南曾经所说,当代建难以为委托方创造更多附加值时,代建业务也就没有存在意义了。

然而,在限价的背景下,要同时保证委托方的利润、又要保证品质能让消费者完全满意,本身就是件不容易的事。对绿城代建来说,如何在保护品牌价值的情况下,实现规模的快速扩张,恐怕是近期一道难解的奥林匹克数学题。

无法避免的声誉下降风险

如果单看招股说明书,会发现绿城代建的收入增长和毛利水平相当不错,是一门很好的生意。2018年比2017年收入增长了45.8%,2019年前9月又比2018年前9月增长了34.2%。最近三年的毛利率始终保持在40%以上,2017年甚至达到过令人咋舌的56.8%。

但在收入增长和毛利保持在高位的情况下,绿城管理却在招股说明书里,向大众投资者警示:“我们可能无法维持往绩纪录的业务增长水平。”

绿城管理还向投资者警示,项目拥有人及其他对手方可能无法履行合约义务,造成对绿城的声誉、业务财务状况及经营业绩的负面影响。

此外,对绿城品牌的不当使用和绿城品牌的形象恶化,都会对代建的业务产生威胁。

然而,明知上述风险可能会恶化代建的业绩,绿城管理却没有好的办法予以避免。

就在绿城管理递交招股书后不久,绿城管理代建的项目就出现一些负面报道。很多指向了产品质量问题。

也有一些客户维权事件,是由绿城管理与委托方的纠纷所引起的。

根据中新经纬的报道,江苏启东绿城・玫瑰园项目四期由于开发商出现资金周转问题,拖欠政府税费和代建方绿城的款项,导致房屋不能交付。

然而,对这些伤害绿城品牌信誉的维权事件,绿城方面却无能为力。虽然,代建合同中规定,一旦出现诸如重大品质问题等损害绿城品牌形象的问题,绿城管理就可以暂停合同执行,停止对方品牌的使用。

但作为代建方,绿城在整个项目开发的过程中权限有限,却无法在开发中迅速干预,只能在事后追责。也可能是虽有委托合同约束,但绿城代建项目的维权事件却一直在增加的原因。

不断升高的应收账款坏账风险

代建模式先天难以维护品牌声誉的瑕疵,后续也给绿城管理自身带来了恶果。

中国裁判文书网存有多份绿城管理委托代建项目的合同诉讼,其中多是绿城为了追讨欠款,或者要求委托方履约导致的。其中有一些就是因为委托方不满绿城品牌未能产生预期中的溢价而造成的。

比如绿城管理旗下的杭州蓝城致信建设管理有限公司和上海松江国际管理有限公司的委托合同纠纷,就是因为绿城代建项目如产品定位不准、销售价格低于预期、管理人员失位失职等造成的。

实际上,无法创造溢价,是代建模式在限价政策颁布后最大的致命伤。当以绿城品牌销售的楼盘,不能卖出中高端项目预期的高售价时,委托方显然就不会乐意继续执行合同。

也可能正是因为这一原因,绿城管理有着远高于房地产开发行业的应收账款坏账准备率,而且这一数值呈增长之势。2017年的坏账准备率时才2.5%左右,到了2018年拨备的坏账准备率已经达到了19.93%(以拨备的信贷亏损准备/贸易应收款项计算)。

此外,绿城佳园建设管理有限公司、西南绿城房地产开发有限公司等绿城只有25%股权的参股企业的同业竞争,也是绿城的代建业务一大威胁。

绿城佳园为例,它所获得的品牌授权甚至比绿城管理更多。不仅仅能以绿城品牌代建项目,也能以蓝城品牌代建项目……

看来,对于绿城管理而言,要真正坐稳中国地产代建第一品牌的位置,还需要解决不少问题。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・公告丨金融街181亿元公司债券获受理 拟用于偿还旧债

大班报导:

  5月26日,深交所债券项目信息显示,“金融街(000402,股吧)控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已受理”。

  公开信息显示,本期公司债券类别为小公募,拟发行金额181亿元,发行人为金融街控股股份有限公司,地区为北京,行业为房地产,承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司。

  募集说明书显示,本次公司债券采用分期发行方式,首期发行规模不超过50亿元。同时,本次债券发行期限不超过5年(含5年),可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

  经中诚信国际信用评级有限责任公司评定,本次债券信用等级为AAA,金融街主体信用等级为AAA。

  根据金融街此前发布的公告,截至2020年3月末,金融街资产总计1640.64亿元,负债总计1248.43亿元,所有者权益392.2亿元。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・评级 | 标普:方正集团宣告破产,维好协议结构发行的境外债券突遭考验

大班报导:

    香港,2020年5月26日―标普全球评级今日发布信用答疑报告《中资企业提供维好协议支持的境外债券突遭考验》(A Surprise Test For China Offshore Bonds With Keepwell Deeds),对该种发行结构进行了评估分析。今年年初北大方正集团有限公司(方正集团)宣告破产,中资企业境外发债采用的维好协议结构因此突遭考验。

  在对债权进行整理确认的过程中,方正集团由法院指定的管理人接受集团直接担保的境外债券纳入债务重组,但是,集团提供维好协议支持的境外债券尚未得到确认。

  因此,由方正集团担保的境外债券的持有人能够参与债务重组流程,并有望拿回部分投资,而采用维好协议结构发行的境外债券的债权则仍未得到确认。清算组已要求债权人提供更多证明文件,标普全球评级认为,清算组需耗时数月才能对其债权合法性做出决定。

  标普全球评级的中国企业信用研究分析师李畅表示,“如果方正集团的管理人对维好协议结构发行的境外债券的债权申报不予确认,或将对存续的维好协议结构债券带来负面影响。”

  维好协议是中资企业境外发债较常采用的发行结构。维好协议结构自2012年开始被中资发债企业所采用,通常为使境内母公司以更快速的途径在境外资本市场融资,并无需取得发债额度或为境外发行实体担保的批准。

  约15%的存续中资企业境外债券附有维好协议;但是,随着监管审批选项拓宽,该种发行结构的热度下降。2019年新发行的境外债券仅有7%采用了维好协议结构。与之对比,2019年共610亿美元的新发境外债券采用境内母公司提供直接担保的发行结构,约占19年境外债总发行量的27%。

  如果负责破产重整的管理人不予确认方正集团提供维好协议的境外债券的债权,市场定价可能要在预期违约风险之外包含更多结构性后偿风险,进而要求更高的风险溢价。在此情形下,融资成本升高或将导致维好协议结构的债券发行减少。对资本市场而言,这或将是一个积极的趋势变化,因为这可能促使直接发行或担保发行等更透明的债券发行结构成为标准。

  李畅表示,“尽管我们未对方正集团及其境外子公司进行评级,但是我们认为,这个案例凸显出,附有维好协议和类似增信支持条款的境外债券所存在的结构性后偿风险和监管风险。”

  我们在报告中就投资者关心的主要问题进行了解答,包括我们为何评估认为,采用维好协议结构发行的境外债券的结构性后偿风险,高于境内母公司直接担保债券。此外,我们还分析了采用维好协议结构发行的境外债券市场的未来趋势。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・公告丨融创发行2020年第二期33亿公司债 票面利率5.6%

大班报导:

  5月26日,据上交所披露,融创房地产集团有限公司2020年公开发行公司债券(第二期)票面利率最终定为5.60%(债券简称20融创02,债券代码163377)。

  公开资料显示,经证监会“证监许可[2020]408号”文核准,融创获准面向合格投资者公开发行不超过人民币80亿元(含80亿元)公司债券,分期发行,本期发行规模不超过33亿元(含33亿元)。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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