资色・公告丨上置集团:董事会主席彭心旷被逮捕 执董陈东辉被公安部门拘留

大班报导:

  2月20日,上置集团发布公告称,上海市黄浦区人民检察院已批准因涉嫌职务侵占罪而逮捕董事兼董事会主席彭心旷,以及执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被公安部门传召、拘留。

  上置集团方面表示,截至公告之日,集团的业务及经营维持正常,且董事会并不知悉因逮捕及或拘留而导致对集团的经营或财务状况造成任何重大不利影响,将密切关注此事发展,并将适时刊发进一步公告。

  资料显示,彭心旷曾任中民嘉业投资有限公司董事长、阳光城集团董事的职务。也曾在政府规划建设部门任职,并担任过湖南省梅溪湖投资(长沙)有限公司董事长、长沙梅溪湖实业有限公司执行董事兼总经理、长沙先导公共设施公司董事长等职务。2015年12月,任上置集团执行董事、行政总裁、投资委员会成员。2019年07月,任上置集团执行董事、董事会主席、行政总裁。

(责任编辑:徐帅 )

博疫・重压之下|“无理由退房”套路深几许?

大班报导:

  受新冠肺炎疫情影响,全国多个省份暂停了线下售楼处销售活动。为方便购房者看房、减少企业损失,多家房企启动了线上售楼模式。但由于房屋交易的特殊性且涉及金额较大,为打消购房者后顾之忧,多家房企开启的“无理由退房”活动,助力线上销售。

  乍一听“无理由退房”,多数人脑袋里会联想到淘宝的“七天无理由退换”。不过,房子不比一般日常物品,“无理由退房”涉及金额巨大的房屋交易,目前并没有通用的行业标准与细则,且牵扯到多方利益,实操性究竟如何?

  而在即将到来的产品主义至上的时代,购房者对产品与服务能力的关注不断提升,对房企提出更高要求,“无理由退房”能否逐渐演变成为行业的“基本操作”?

  多家房企推出“无理由退房”

  除了网上直播卖房,多家房企掀起新一轮“无理由退房”的风潮。截至目前,已有美的、融创、花样年、阳光城(000671,股吧)、世茂、保利、禹州、富力、龙光等20余家房企推出了限时的“无理由退房”活动。退房期限少则30天多则180天,其中最长的便是阳光城推出的“半年内无理由退房”措施。

  以融创为例,2月9日,融创中国宣布,其上海区域、东南区域指定项目推出“无理由退房”政策,其中,对上海区域指定项目,2月10日至3月31日期间,自认购之日起至3月31日享受无理由退房,时间最长至50天;购房者可以缴纳少量定金线上锁定房源,当月需按约定交足20%房款,此后若反悔,可以在签订认购协议30日内退房。

  恒大更是于2月13日起,推出网上认购豪华“大礼包”,包括史上最长的最低价锁定期、无理由退房、购房及推荐奖励等。对于2月10日-2月29恒房通网上购房的客户,在《商品房买卖合同》签署之日至5月10日期间,享有88天最低价购房权益,无理由退房、明确定金金额,承诺补偿差价,锁定购房推荐优惠和奖励等优惠政策。


本表为大班房产根据公开资料不完全统计

  大班房产整理发现,疫情当前,近期的“无理由退房”政策可以理解为线上购房的铺垫,推出线上购房的房企大多喊出了“无理由退房”的口号。且推出“无理由退房”的房企多为销售规模可观的大中型房企。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“无理由退房”可以很好的解决购房者线上购房的后顾之忧,还可以吸引更多的购房者。当下市场环境并不好,房企打出这样的口号从侧面向客户展现出了对房屋质量的自信。

  对于后期是否会出现大量客户退房这一情况,中原地产分析师张大伟认为,“无理由退房”要的是活跃成交,如果疫情缓解,这部分需求不太可能选择退房。而且对于房企来说,活在当下更重要。即使将来有退房风险,也可以带来一点现金流。之后是不是会退房,要按照当时市场情况加以判断。

  “无理由退房”实操性如何

  “无理由退房”并不是今年才有,每当销售遇阻,总会有开发商祭出这一政策。但“无理由退房”一直以来都有很大争议,实际上,无论是退款的流程、周期、相关联费用,都令“无理由退房”困难重重,实际退房过程中,购房者往往不能像置业顾问口中那样,“无理由快速全额退款”。“无理由退房”,更像是给购房者打的“强心针”,给购房者提供未来预期的保障、鼓励需求。

  虽然房企口号响亮,购房者买账吗?经历过“无理由退房”的人,对此怎么看?

  大班房产采访了几位曾经申请过“无理由退房”的购房者,得到了一致回复,“其实退房是有条件的,并不是真正的无理由。”比如小A贷款买房,先交定金签订了认购合同,可到签订正式房屋买卖合同的时候,发现贷款办不了,意味着买不了房,那就只能解除原先的认购合同,这时候开发商就会告诉小A,他们只退正式的购房款,定金不退。

  很多购房者会认为“无理由退房”应该是从签订合同开始就能够适用,因此放下戒心,但其实大部分开发商的做法是,只有在交了首付款、签订正式的《商品房买卖合同》,并签订了《无理由退款协议书》之后才会适用这一条款。而法院对于这类纠纷的态度并没有统一的标准,维权难度较大。就算起诉并且胜诉,房企的退款周期也相当长。

  一位曾在某房企负责纪检方面的人士称,曾经收到过不少反映退房问题的电话投诉,说是“无理由退房”,其实退下来特别特别麻烦,基本都在9个月到一年之间才能拿到钱,房企会以各种理由推脱,不支付期间的利息,套路很深。

  有购房者对房企的退房套路说的十分直白,“好不容易从你手上拿到钱了,不用一段时间免费的“融资”是不会给你的。”

  呼唤退房“行业标准”

  目前,大多数房企都提到了“无理由退房”,但对于具体退款流程、退款周期时长等详情并未公布。不少购房者最关心的仍然是定金是否可以直接退?退款周期大约多久?

  对此,不少房企内部人士解释,目前“无理由退房”政策的实行主要是为了吸引消费者,提高客户线上购房的积极性,而对于退款流程与周期,部分房企表示目前还没有确切的文件可以参考,但也有不少房企在原来的基础上缩短了退款周期,简化了退款流程。

  比如,绿地太湖朗�o楼盘相关人员表示:绿地同建行和中行合作,意向客户通过银行提供5000元人民币的定存证明,等疫情结束后可以优先看样板房、看盘。定金只是作为意向凭证,钱还在自己卡里面,3月31日自动解冻;也有部分房企做出承诺,如果购房者对项目感兴趣,可先交付定金,等到疫情结束,去售楼部实地看过之后,如果不满意或者想反悔,可以直接退定金的措施。

  而在政策层面,东莞已经出台“无理由退房”政策。去年1月11日,东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。该规定从2019年3月1日起正式实施。

  东莞市住建局相关负责人曾表示,在全国范围内有个别企业推出“无理由退房”,但实际操作时前提条件比较苛刻,退款时间也比较长,往往引起购房人投诉。认购书范本的使用将为购房者提供一个冷静期和缓冲期,避免非理性购房风险,以最大限度减少后续合同纠纷。

  无理由退房,能否从一个特殊时期的特殊政策变成行业的普遍标准?毕竟“走的人多了也就成了路。”对此,某业内人士表示,目前“无理由退房”通常被用在一些重要的营销节点。当房地产行业的竞争力主要倾向于产品力和服务力的时候,“无理由退房”也非常有可能变成一个普遍性的标准。

  今天,大班房产联系北京某售楼处得知,随着疫情确诊人数逐渐减少,多座城市的部分项目售楼处已经逐步开放,随着线下销售渠道的恢复,置业顾问的精力也由线上转回线下,作为线上销售铺垫的“无理由退房”能否有一个通用标准,有待时间检验。

  

(责任编辑:徐帅 )

上海310亿超级地王诞生,刷新中国大陆土地总价之最

大班报导:

  今日(2月20日)下午,上海市土地交易市场举行了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动。最终香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得此地块。

  本次出让地块西至东安路,北至龙华中路,东至瑞宁路,南至瑞宁路、龙腾大道。总面积为23.13万�O,地上计容建筑面积为108.7万�O,地下商业建筑面积为6万平方�O,合计经营建筑面积为114.7万�O。

  本次最终成交价格远超上海2014年中民投联合体拿下董家渡地块的248.5亿元,成为上海总价“新地王”。也略微超过招商蛇口(001979,股吧)和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块,成为中国大陆的总价新地王。

  严苛的出让条件

  据了解,本地快为超大型综合体,分别为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。可售商品住宅占比仅约2.5%。

  值得注意的是,土地出让文件规定,开发商须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业,60%办公,100%文化体育以及所有的租赁住宅。

  业内人分析称严苛的出让条件或与土地功能定位有关。土地出让文件显示,该地块为徐汇滨江最好位置,最后大规模整体开发地块,坐北朝南一字排开背靠内环线面向黄浦江。土地将充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势,形成世界级金融产业发展平台,比肩外滩和陆家嘴(600663,股吧),打造上海国际金融中心的新增长极。

  按照上海市规土局的规划,该项目是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环,主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套,建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。

  显然,上海对这块位于黄浦江畔的核心地块寄予厚望。

  有备而来的老牌地产企业

  据媒体报道,该项目180万的体量仅开发成本就将达到300-400亿,加上地价以及7-8年开发周期的产生的大量利息,整体项目的投资超过700亿。再加上由于项目大部分面积自持,可售商品住宅销售总额最多40亿元。大部分投入资金短期内无法通过销售回收,开发商也无法通过负债来进行投资。对沉淀资金的高要求对于竞拍企业来说成为一个巨大的挑战。

  公开资料显示,香港置地控股有限公司(以下简称香港置地)为亚洲具领导地位的物业投资、管理及发展集团之一,在伦敦证券交易所拥有高级上市地位,并在百慕大及新加坡拥有第二上市地位。

  在香港中环核心商业区,集团拥有及管理达500万�O商用楼面,在亚洲多个主要城市拥有写字楼及商铺物业组合,租户包括多家蓝筹金融服务公司,以及多个全球高级零售品牌,如路易‧威登(Louis Vuitton)、Gucci、Armani、Dunhill等。

  财报显示,截至2019年上半年,香港置地在香港持有的写字楼平均租金达到116港元/平方英尺/月,在香港零售物业(商铺)平均租金则达到239港元/平方英尺/月,而且其在香港写字楼几乎满租,财报显示,在2019年6月30日仅有2.8%面积的租户在租约换签过程中,而2018年底的空置率则仅为1.4%。香港置地在新加坡的写字楼平均租金则达到了9.6新加坡元/平方英尺/月,空置率仅3.3%。

  截至2019年6月30日,香港置地净资产(不包括现金)为385亿美元,而截至2019年6月30日,香港置地的净资产负债率仅为10%。

  低负债率和稳健的现金流足以证明香港置地的实力。据此前披露的规划视频,其母公司怡和集团将把中国总部怡和大厦,旗舰商业置地广场,旗舰奢华酒店文华东方带来上海。

  此次中国大陆土地总价的刷新或拉开全国土地市场复苏的帷幕。业内人表示,期待浦西文华东方,能够媲美香港置地广场的铂金特别版文华东方。

  

(责任编辑:徐帅 )

财务状况稳健,产品优势突出,疫情下房企运营样本

大班报导:

  受疫情影响,国内部分省市明确要求售楼处关闭,销售直线下降。这是否意味着房企的现金流,会因为短期的销售影响而变得脆弱?相对于大型房企,中小房企的债务及现金流状况更是成为市场关注的焦点。

  惠誉在2020年2月19日发布的针对受疫情影响下企业再融资风险评估的研究报告中,对朗诗绿色地产等房企给予再融资“低风险”评级。公司公告显示,2019年末朗诗绿色地产(0106 HK)一年内到期的债务为24亿元,其中最大一笔是将于4月到期的2亿美元债,公司已于1月在境外市场成功发行了2亿美元公募债用于置换该到期债务。完成置换后,一年内到期债务下降至人民币10亿元,手持现金47.6亿,现金/短期债务比超过4.7:1。根据惠誉研究报,完成再融资后,朗诗绿色地产短期债务占比低于15%且低于手持现金的20%,根据该研究框架,给予“低风险”评级。该报告还指出,朗诗于中美两地均有优质项目储备,有助于支撑未来销售。

  朗诗财务状况保持健康,融资能力依旧稳健

  自1月23日武汉“封城”以来,近一个月时间里,中国逾千家售楼处关闭,施工现场关停,交付、结算等流程延后。舆论开始担忧房企的资金链问题。


  2月18日朗诗发布的公告称,截至2019年年底,朗诗一年内到期债务约为人民币24亿元(未经审计),现金余额约为人民币47.6亿元(未经审计),现金短债比为1.98:1(未经审计)。截至2019年末,朗诗的净负债率预计低于50%(未经审计),始终处于行业低位。

  早在2020年1月初,朗诗在境外市场成功发行2亿美元公募债,用以置换将于2020年4月到期的2亿美元债,提前完成全年全部到期债券的再融资计划。完成置换后,一年内到期债务下降至人民币10亿元(未经审计),现金/短期债务比率将提升至4.76:1(未经审计)。与多数房企相比,朗诗保持了自己在资金安全和负债结构管控方面的优势。

  事实上,即使没有发行上述2亿美元的公募债,保持良好融资能力的朗诗,依然能够开拓更多融资渠道。财报显示,仅2019年上半年,朗诗就成功发行了2022年到期的2亿美元绿色优先债券,并积极进行REITs等资产证券化融资,还与江苏银行、中建投信托等多家金融机构签订战略合作协议,获得大额银行授信。

  此外,2019年半年报显示,朗诗地产短期债务占比28.2%,长期债务占比71.8%,长短债务比为2.5倍,长短债结构均衡合理。

  疫情过后:绿色健康住宅需求或激增

  随着国家对疫情的有效控制,每日新增的确诊及疑似患者正不断下降,很多城市已经连续多日出现零新增,相信疫情很快就会过去。在疫情之后,人们的住宅消费即将产生新的升级需求。

  一直致力打造、提供绿色健康住宅的朗诗,或有机会借此实现更高的市场认知和更有利的发展。据了解,朗诗绿色住宅采用全球顶尖的24小时全置换新风系统,多级过滤PM2.5和各种有害颗粒物,对人的呼吸健康起到安全保障。

  我国对室内CO2浓度的健康标准是低于每立方米1000毫升,即空气中的CO2含量低于0.1%,而朗诗新风系统的基本风量就能实现至少每2小时室内空气完全置换一次,即使室内多达8人,CO2浓度也可以控制在每立方米800毫升以内。

  据消息透露,朗诗将陆续推出其新一代的绿色科技产品,在健康舒适方面进一步升级,实现与人居需求变化相匹配的功能,围绕绿色、健康、舒适、节能、智慧、人文等维度为人们构建美好生活。

  相信疫情对房企业绩的冲击是暂时的。疫情过后,市场需求释放,品质的竞争会再次加剧。消费者的需求升级,绿色、健康的住宅产品将被更多的消费者重点关注,以朗诗为代表的绿色房企或会迎来更好的发展机遇。

  

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

降息了!1年期LPR降至4.05%,5年期降5BP至4.75%

大班报导:

  2月20日,央行发布2020年2月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)公告。2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR由4.15%降至4.05%,5年期以上LPR由4.80%降至4.75%。

  业内分析人士预计,在经济下行压力之下,货币政策仍会趋于宽松,中国的降息周期会继续。整体看,lpr降息,对房贷客户有降低购房成本的作用,但仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。另外,虽然降息不是为了刺激房地产,但肯定有稳定房地产的作用LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

博疫・重压之下|房企的“降价游戏”有几分真实?

大班报导:
  “没有办法。”这也许是地产人当前说的最多的一句话,疫情持续至今已经一个多月,全国的售楼处全部处于关闭状态,销售受阻,现金无法回流,作为资金密集型行业,房企压力可想而知。业内判断,2020年房企业绩肯定会受到影响,尤其2月的业绩会非常难看。

  实际上,为了应对疫情带来的负面影响,房企早就开始线上售房活动,并推出各种各样的促销活动,比如恒大以75折的降价活动引发了业内外人士的广泛关注,虽然,这些活动对购房者的真实吸引力有还有待观察,但购房者对这些打折活动的真实力度发出质疑,外界认为这些活动更多是一种噱头。

  2020年业绩可能下降两三成“现在压力很大,领导喊开会说怎么整,项目隔三差五开会,解决项目卖不动问题。

  ” 来自西南的某品牌房企目前处于在家办公的状态,据一位内部员工讲,他们估计3月1日才能复工,现在公司一方面忙着准备复工资料,然后向政府申请复工手续,另一方面,公司在统筹出最新的营销促销政策,想办法让房地产市场破冰。

  北京西四环某项目的置业顾问小李表示,他们现在没办法上班,没办法接待购房者,基本处于停滞状态,压力很大,但没有办法,他们每个人身上都扛着销售任务,但至今还没有收到公司的相关通知是否调低指标,说完,他叹了一口气,表示很无奈。

  “已经不奢望一季度的提成了。”

  疫情的出现让很多房企猝不及防,业内多个人士向大班房产表示,2020年房企的业绩肯定会受到影响。金地华北区域公司营销总经理马丹认为,疫情对销售业绩的影响是肯定的,如果2月底疫情结束,3月中下旬市场恢复,对全年的市场成交不会有特别大的影响,因为今年春节早,往年一二月份都不怎么卖房,3月份是楼市成交的旺季。但如果四五月份疫情结束,楼市大概会在五六月恢复,这对全年业绩的影响会很大。

  中南建设(000961,股吧)董事会秘书梁洁对大班房产表示,疫情虽然对企业一二月的销售业绩有比较大的影响,但对企业全年的影响还是比较有限的,正常来说,一二月的销售额在全年的占比很低,因此,多数企业目前应该还不会对自己全年的业绩做明显的调整。

  不过,他表示,2月份因为疫情还在持续,影响应该是明显的,但疫情不会影响公布销售数据,多数企业都会按期公布数字。

  “2020年全国销售目标超过去年几乎没有可能。”阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌认为,疫情对销售的影响不仅是二三月,甚至第二季度都可能会受到影响,每家房企都一样,去年业绩也许创了新高,但今年肯定会比去年低,至于低几成,起码要两三成。对于阳光城2020年的销售目标,吴建斌表示,年前曾经有初步考虑,但由于发生疫情,最近大家在进行非常艰难的选择。

  房价降了么?

  针对疫情带来的业绩压力,大部分房企均转至线上卖房,各种线上售楼处和直播活动层出不穷,给出的优惠折扣更是五花八门,让人眼花缭乱。

  “史上力度最大‘网上购房大优惠’”、“全国在售楼盘住宅可享受75折扣优惠”、“5000元定金抵扣2万房款”…… 据大班房产统计,截止目前,恒大、万科、保利、禹州、富力、龙光、花样年等主流房企均已推出营销活动,部分房企由于较低的折扣力度引起了业内外的广泛关注。

  大班房产进一步调查发现,市场上的优惠活动降价力度看似很大,实际降幅有限,以75折扣房源为例,房企取消了此前的所有优惠,而且打折项目不包括一些热门城市的核心项目,对于打折房源,先恢复原价再进行打折,实际折扣力度相对于原来的优惠可能不到1%。

  “全是套路,房价也就降了0.5%。”针对最近某房企推出的大力促销活动,一位网友对大班房产表示,他年前一直跟踪关注的楼盘,原来均价1.85万/�O,打出优惠活动后的价格是1.75万/平米,就降了1000元,相当于在原来价格基础上打了95折。”

  “对外宣传降价,但实际上没怎么降。

  ”小李表示,目前公司没有专门文件说给多少优惠,他们项目总价1000万至1800万,大概降了十几万的优惠,主要是推出了一些特价房,价格跟去年差不多,基本上没什么变化。

  在马丹看来,疫情开始之后,金地开始对老业主进行用户调研,降价只是一首促销手段,但在疫情当下,作为开发商,更应该关注通过这次疫情如何改进产品,通过产品提升更好应对未来可能出现的类似情况,因此,金地华北区域推出了线上看房等诸多措施,价格应该是年度最合适的时候。

  实际上,由于售楼处都在关闭,购房者无法实现现场购房,很少有人会通过线上直接交钱买房。

  吴建斌认为,当前通过降价方式来卖房肯定没效果,因为房子跟其他商品是两码事,房子不仅要使用几十年,还要跟家人一住,有需求的购房者一般会等到疫情过去,通过仔细筛选和看房,选中合适房源,才会做购房决策,因此,即使降价了现在也不一定能卖出去。

  此外,吴建斌表示,降价虽然也是房企的营销选项,但业内的很多降价不是真的降价,只是一种说辞,一种宣传策略,毕竟当前能真正在线上实现成交的例子很少,这更像一个噱头,此外,房企之所以采取这种策略,可能是出于引起市场关注的目的,这样等市场恢复正常后,这些人群可能会去现场看房。

  合生创展华北营销与资产经营中心孟祥熙也表示,现金流比较紧张的房企可能会采取降价的方式促销,很多公司为了保利润,未必会降价。

  不过,他强调,降价短期可能会促进销售,一定的程度看,利润对于企业更重要,线上销售有一定的效果,但房产交易属于大宗交易,最终绝大多数客户还需线下转化。

  疫情过后调控会放松吗?

  可以确定的是,当前无论房企推出什么样的促销举措,房地产行业要想恢复正常成交,还是要等疫情过去,售楼处正常开放。

  至于疫情为行业带来的损失,政府是否会出台相应的松绑政策,业内对此的看法比较分化。

  “希望疫情过后政府能采取救市措施,很多地方地产政策松动了,可能也是个机会。

  ”

  万科内部人士对大班房产表示,现在应该对市场保持信心,毕竟各行各业都会受到影响。

  日前,安徽、江西省地方房协机构开始呼吁执行阶段性放松限购政策,以及适当放宽限购政策,降低按揭首付比例,降低二手房交易税费等,以期提振市民购房需求,减缓市场下行压力。不过,目前该呼吁没钱还没有得到回复。克而瑞研究机构预计更多二、三线城市将局部乃至全面放松调控,那些市场下行压力较大的城市甚至会出台购房补贴、税费减免这类刺激性政策。

  2月19日,苏州发布关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知,其中提到调整交地、开竣工等履约要求、延长土地出让金缴纳时限等政策。

  据大班房产统计,2月至今,上海、西安、福州、河北、天津、重庆、浙江等地出台房地产行业支持政策。

  对此,有专家指出,这些政策意在缓解房地产企业资金周转压力,而非刺激楼市。

  上述说法得到了吴建斌的认可,他表示,疫情过后房地产不会出现松绑,因为政治局对房地产开会已经定调,房子是用来住的,不是用来炒的,而且房地产占用国家太多资源,不能把更多资源倾斜到房地产,不可能因为疫情影响三个月,就把定调改了,各个地方政府可能会出一些政策,比如延迟交购地资金等,这些措施只是为了纾解企业困难。

  一位品牌房企的内部人士表示,一季度各大开发商按理说应该是开门红,但受疫情影响,房子滞销,这直接影响公司回款和员工提成,二季度预计市场会慢慢复苏,但由于很多企业和个人在一季度受损,还处于恢复期,消费力有限,就看三季度和四季度,看看市场能否回过神。

  他给朋友的建议是现在还不是买房的时候,需要再过一段时间,政策利好释放完,就可以抄底了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

快讯 | 为应对疫情,苏州打开现房销售限制、延长土地出让金缴纳时限

大班报导:

  2月19日,苏州自然资源和规划局发布关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知,通知提到调整交地、开竣工等履约要求、延长土地出让金缴纳时限,已成交的需要封顶或现房销售的地块,可以提前入市等,内容详情如下。

  为全面贯彻落实中央、省和市委市政府关于当前疫情防控工作的决策部署,有效应对疫情对土地出让带来的影响,维护我市土地市场健康平稳运行,经市政府研究同意,现将有关事项通知如下:

  一、加快工业用地供应,保障产业项目落地。主动靠前做好产业项目落地服务工作,提高项目用地供地效率,充分利用疫情期间做好项目用地规划许可、建设工程规划技术审查、不动产登记提前服务和技术指导等各项工作。

  二、调整交地、开竣工等履约要求。苏州市疫情防控一级响应期间可不开展实地履约巡查,对受疫情影响未能按期开竣工的,用地单位可申请延期并签订补充协议,疫情防控一级响应持续期间不计入违约期。工业用地已签订开发建设协议并约定投入产出要求的,各区政府(管委会)可根据企业复工情况调整开发建设协议,2020年度可不计入考核年份,考核期相应顺延。

  三、延长土地出让金缴纳时限。在苏州市疫情防控一级响应期间苏州市自然资源和规划局公告挂牌出让的经营性用地,第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延,交地时间相应顺延,顺延天数为地块成交之日(不含成交当日)到苏州市疫情防控一级响应解除之日(含解除当日)的天数。

  四、调整超过市场指导价报价规则。住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

  已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

  五、各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

公告 | 北大资源:母公司北大方正面临重整

大班报导:

  2月18日晚间,北大资源(控股)有限公司发布一则内幕消息,内容有关关于北大方正潜在重整告知函公告。

  公告显示, 二月十八日,北大资源(控股)收到公司股东北大方正集团有限公司告知函,内容有关北大方正于近日收到北京市第一中级人民法院的通知。根据该通知,北京银行(601169,股吧)股份有限公司向法院申请对北大方正进行重整。截至昨日,该重整申请是否被法院受理以及北大方正是否进入重整程序尚存在不确定性。

  如果该重整申请被法院受理,北大方正进入重整程序,将可能对北大资源(控股)股权结构等产生影响。北大资源(控股)将持续关注上述事件的进展,及时履行上市规则及证券及期货条例下的信息披露义务。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

疫情如何影响住房消费者的决策偏好?

大班报导:
  为了更好地了解疫情下消费者对楼市的预期、疫情对买房卖房决策及偏好的影响,贝壳研究院、大班网、90度地产联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。 

  调研发现

  1.消费者购房意愿受疫情影响不大,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响将取消买房计划。多数消费者预期后期价格将小幅下跌或平稳,从而推迟购房计划。近7成购房者购房计划推迟时间在6个月以内。

  2.资源集中的大城市依然是购房首选,城市住房发展将继续遵循基本面。

  3.大户型、低密度、医疗配套成熟的住房改善需求明显,高品质物业在购房倾向中的重要性显著提高。

  4.疫情加速了线上化发展趋势,线上购房已开始被一部分人所接受,愿意在线上买房的受访者占比达29.2%。

  5.多数业主月供收入比处于合理范围,还贷压力不大,降价出售的意愿不高,因此疫情后不会出现大规模降价抛售的情况。

  6.少数还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强,月供收入比超过合理范围的业主(占比仅21.7%)中有近一半的业主愿意降价出售。

  1.疫情之后还买不买房?

  消费者购房意愿受疫情影响不大。调查发现,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划,绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望,消费者的购房意愿并没有受到较大冲击。

  其中,有38%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划,有28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。

  图:疫情对消费者购房计划的影响

数据来源:贝壳研究院

  购房者如何看疫情后房价的走势?调查显示,43.9%的受访者认为房价会小幅下跌,27.6%的受访者认为房价会保持稳定。对房价下跌的预期,可能来自于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要。到去年年底,部分城市的新房库存上升,面临去化难的问题。以北京为例,截止目前,北京新房(普通住宅+自住型商品房+别墅)尚有9.6万套待售房源,开发商降价促销是大概率事件。购房者期待未来的降价空间,因此会进入观望期。

  图:消费者对后期房价的预判分布

数据来源:贝壳研究院

  受疫情影响,购房计划会延迟多久?调查显示,消费者购房计划推迟时间普遍不超过半年。购房计划推迟1-3个月的比例最高,在6个月以内的累计占比达67.8%。

  图:消费者购房计划推迟时间分布

数据来源:贝壳研究院

  但是,换房者中换房计划推迟时间最多的是4-6个月,比买房者更长一些。主要是换房者手里有房,换房的急迫程度比买房者较弱。

  图:买房和换房群体购房计划延迟时间

  数据来源:贝壳研究院

  疫情后,消费者对买房和其他投资渠道的倾向如何变化?疫情之下,消费者对持有现金的意愿较强,能够用来应对不确定风险。买房意愿也不低,两者占比基本持平。有买房和换房计划的人在疫情后买房意愿相对更强,占比分别达51%和44%。

  图:疫情后消费者消费意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  图:不同消费计划群体疫情后的消费意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  可见,疫情并不是减少了购房需求,而只是将购房需求延后了。随着疫情被控制,预计市场将会逐渐复苏。

  2.房子买在哪里?

  资源集中的大城市仍是多数人的购房首选,城市住房市场的发展将继续遵循基本面原则。疫情虽然让消费者更关注物业、医疗资源等,但好的资源都集中在大城市。所以在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间,更多的受访者选择了在资源集中的大城市购房。可见,未来城市住房市场的发展将继续遵循基本面原则。

  图:疫情后消费者购房意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  3.买什么样的房子?

  这次疫情下,全民隔离,不少人在家办公,明显感受到房间空间不够用。既要与家人在一起的生活空间,也要有自己独立的办公空间。家庭成员越多,对独立空间的需求也就越强。此次调查中,有41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型,以便和父母孩子一起居住。

  图:疫情后,消费者购房意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  相较于买房者,换房者更愿意买大户型。在户型的选择上,买房者因资金实力相对较弱,更倾向于购买中等户型,而且因预期相对较差,选择小户型的比例也较高。而换房者更多选择大户型,占比高达63.3%。

  图:疫情后,买房者和换房者购房意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  除了户型等硬件条件外,在其他条件中物业服务成了购房首选。

  在此次调查中,有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费,比例高于医疗、交通条件等。在有换房计划的受访者中,更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%,显著高于交通条件。

  这次疫情发生后,好的小区物业对于防治疫情传播的作用显现出来。好的小区物业提前预防、及时排查、实行规范化人性化服务,比物业管理相对较差以及没有物业的小区更加让消费者感到安全。

  如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化,即通风透气好的板楼成为好社区的重要标准,那么新冠或触发第二次居住消费偏好变化,即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。

  图:消费者购房付费意愿

数据来源:贝壳研究院

  除高品质物业外,换房者更注重低密度,买房者更注重医疗配套。在买房者和换房者之间,除了高品质物业最重要之外,买房者相对更加注重医疗配套,占比为46.6%;而换房者更加注重低密度,占比达53.1%。这可能是由于换房者资金实力更强,对低密度住房更能负担得起。

  图:买房和换房消费者购房付费意愿分布

数据来源:贝壳研究院

  4.消费者会转向线上买房吗?

  疫情导致线下交易无法实现,不少开发企业开始投入线上售楼处,一批直播卖房正在兴起。消费者可以接受线上买房吗?

  此次调查中,有60%的受访者表示不会在线上购房,但会在线上看房源信息、咨询购房事宜。虽然购买决策短期内仍难以由线下转至线上,但越来越多的交易场景由线下向线上迁移,比如VR带看和线上协商等。

  有29.2%的受访者表示愿意在线上买房,线上购房已开始被一部分人所接受。房产线上化已成为不可逆的趋势,而且此次疫情正在加速这一趋势的发展。

  从贝壳新增客源的来源看,春节期间,有超过70%的新增客源是从线上渠道转化而来,这一比例远远高于之前水平。如果消费者越来越习惯于VR看房等途径,从线上看房、与经纪人线上交互的比例会越来越高。

  线上和线下未来的职责分工会越来越明确。线上主要解决信息匹配的问题,通过更加及时、丰富的信息降低信息不透明,让消费者有更多选择。线下经纪人则专注于高品质的服务。

  图:消费者对于互联网购买房屋的意愿

数据来源:贝壳研究院

  此次疫情对于行业是一次倒逼的机会,真正线上买房需要更加完善的数据基础设施,需要完善的法律监管体系,也需要专业分工的服务者。随着政府电子政务的推进、新房与二手房信息平台的建设,互联网技术会彻底改变买房这件事。

  5.疫情之后业主还卖不卖房?

  在有卖房计划的受访者中,73.7%的受访者表示因为市场不明朗而暂缓卖房计划。因为想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高,分别为11.4%和14.9%。这样的情况预示着,未来疫情结束之后,市场不会迎来供给的井喷,不会出现大量抛售的情况。

  图:疫情对消费者卖房计划的影响分布

数据来源:贝壳研究院

  6.业主会降价卖房吗?

  上述调查发现,要换取现金或担心价格下跌而降价卖房的业主较少,多数业主降价出售的意愿不强。对于开发商降价促销的活动,业主的态度也相对强硬,跟随降价的比例仅为29.7%,33%的业主维持原报价,更多的业主选择暂时不卖。可见,二手房业主对于卖房的迫切性比开发商低多了。

  图:疫情之后业主对于开发商降价促销的态度

数据来源:贝壳研究院

  但还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强。在受访者中,少数业主月供收入比超出了合理范围,其预期较差,加上现金流需求更高,降价出售意愿相对较强。月供收入比在70%及以上的业主中,近一半的业主愿意降价出售。而且在面对开发商降价促销时,月供收入比越高的业主保持出售的意愿越强,且愿意跟随降价的比例越高。

  图:受访业主的月供收入比分布

数据来源:贝壳研究院

  图:不同月供收入比的业主的卖房计划分布

数据来源:贝壳研究院

  图:不同月供收入比的业主对于开发商降价促销的态度

数据来源:贝壳研究院

  从这个调查我们可以发现,二手房市场在疫情冲击下的稳定性相对较强。购房需求并没有减少多少,而只是陷入3-6个月的观望,对更大户型、更好物业服务、更高资源配置的改善需求仍然强烈。二手业主的韧性较高,大部分业主会因为市场不明朗而暂停挂牌,不会出现大量降价抛售的情况。当然,我们也要关注疫情持续时间对居民还贷压力的影响。

  
・ END ・ (责任编辑:徐帅 )

大数据报告 | 疫情下购房者的想法变了,这4个信号值得注意

大班报导:

    2020年春节,受新冠肺炎疫情影响,全国多地关闭售楼处和中介门店,暂停网签和工地施工。楼市按下暂停键后,许多人的购房、换房、卖房计划也被打乱。

  为更全面、深入地了解住房消费者的心理变化,贝壳研究院、大班网、90度地产联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。从来自全国各地的用户问卷反馈中,我们注意到了这四个也许会对楼市产生重要影响的信号。

  信号一房价预期小幅下跌为主买房意愿与持有现金持平

  所有人都在关心,疫情何时能够结束?调查显示,47.26%的受访者预期比较乐观,认为两个月内能打赢这场“防疫战”。40.36%的受访者较为谨慎,认为疫情要到5月甚至更晚的时间才能结束。2020年,楼市“小阳春”大概率不会出现,一线和强二线的市场恢复相对能快一些,三四线的楼市调整则需要更多的时间。

图:消费者对疫情结束时间的判断

  疫情过后,房价的走势将会如何?调查显示,超过半数的受访者认为房价会下行,还有27.6%的受访者认为房价会保持稳定。去年年底,部分城市的新房库存上升,去化是一大难题。以北京为例,截止目前,北京新房(普通住宅+自住型商品房+别墅)尚有9.6万套待售房源。在疫情影响和开发商快速回笼资金的压力下,降价促销有可能成为大概率事件。近日,恒大“网上购房”75折优惠各种刷屏,已经打响了“降价促销第一枪”。

图:消费者对后期房价的预判分布

  疫情结束,消费者的投资渠道会发生什么变化?从这次调查的结果来看,消费者对持有现金表现出了较为强烈的意愿,买房意愿占比也不低。两者占比均为36%,基本持平。可见有钱和有房,只要占一样,对抗不确定风险的信心就能显著提升。

图:疫情后消费者消费意愿分布

  此外,我们还注意到,有买房和换房计划的人在疫情后买房意愿相对更强,占比分别是51%和43.9%。可见,疫情并不是减少了购房需求,而是将购房需求延后了。

  随着疫情被逐步控制,预计市场也将逐渐复苏。

图:不同消费计划群体疫情后的消费意愿分布
信号二
买房需求虽迟但到
大城市、大房子、好物业更受偏爱

  如前所述,疫情对住房消费的影响,主要是需求延迟。消费者的购房愿意,受疫情影响并不大。在本次调查中,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划,绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望。

图:疫情对消费者购房计划的影响

  消费者的购房计划会延迟多久?调查显示,推迟时间普遍不超过半年。近4成消费者购房计划仅推迟1-3个月,推迟时间在6个月以内的,累计占比达67.8%。

图:消费者购房计划推迟时间分布

  除了购房计划的延迟,本次疫情还将改写购房者的消费观。调查显示,疫情过后,消费者购房意愿将进一步向大城市、大房子和好物业倾斜。

  资源集中的大城市仍是多数人的购房首选。疫情之下,消费者会更关注物业、医疗等资源。但从基本面来看,好的资源主要还是集中在大城市。因此,在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间,超过半数的受访者还是选择了在资源集中的大城市购房。

图:疫情后消费者购房意愿分布

  全民宅家,加深了对大户型的渴求。本次疫情导致了长时间的全民隔离,不少人在家办公,明显感受到房屋空间不够用。家庭成员越多,对独立空间的需求也就越强。本次调查中,41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型,以便和父母孩子一起居住。

图:疫情后消费者购房意愿分布

  最愿为好物业买单,物业服务靠软实力胜出。调查显示,63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费,比例高于医疗配套、交通条件等。如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化,即通风透气的板楼成为好社区的重要标准,那么新冠或将触发第二次居住消费偏好变化,即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。

图:消费者购房付费意愿
信号三
73.7%受访者暂缓卖房
业主还贷压力与降价意愿挂钩

  疫情过后,业主还卖不卖房?在有卖房计划的受访者中,73.7%的人表示因市场不明朗要暂缓卖房计划。因为想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高,分别为11.4%和14.9%。这种情况预示着未来疫情结束之后,市场不会迎来供给的井喷,不会出现大量抛售的情况。

图:疫情对消费者卖房计划的影响分布

  对于开发商降价促销的活动,业主的态度也比较强硬,愿意跟随降价的比例仅为29.7%,33%的业主维持原报价,更多的业主选择暂时不卖。可见,二手房业主对于卖房的迫切性比开发商低多了。

图:疫情对消费者卖房计划的影响分布

  但对于部分还贷压力较大的业主来说,降价出售也是可以接受的。在受访者中,少数业主月供收入比超出了合理范围,预期差加上现金流需求高,降价出售意愿相对较强。月供收入比在70%及以上的业主中,近一半的业主愿意降价出售。

图:受访业主的月供收入比分布

图:不同月供收入比的业主的卖房计划分布

  在二手房市场中,还有一个特殊的群体――换房者。他们既是供应方,也是消费者。对于居住条件的改善,也有更高的期许。尽管疫情对市场有一定影响,他们依然更愿意为更大的户型、更低密度的社区和更优质的物业服务买单。

  综合来看,二手房市场在疫情冲击下的稳定性相对较强,二手业主的韧性也比较高。大部分业主会因为市场不明朗而暂停挂牌,不会出现大量降价抛售的情况。当然,我们也要关注疫情持续时间对居民还贷压力的影响。

  信号四看房场景线上迁移线上买房全面实现尚需时日

  疫情导致线下交易无法实现,不少开发商和房地产媒体平台开始投入线上售楼处,直播卖房正在兴起。对于这一新生事物,消费者愿意买单吗?

  本次调查结果显示,60%的受访者不会在线上购房,但会在线上查看房源信息、咨询购房事宜。虽然购买决策短期内仍难以由线下转至线上,但越来越多的交易场景开始由线下向线上迁移,比如VR带看和线上协商等。

  另外,有29.2%的受访者表示愿意在线上买房,线上购房已经开始被部分人所接受。贝壳研究院认为,房屋交易线上化已成为不可逆的趋势,此次疫情正在加速这一趋势的发展。

图:消费者对于互联网购买房屋的意愿

  未来,在房屋交易场景中,线上和线下的分工会越来越明确。线上主要解决信息匹配的问题,通过更加及时、丰富的信息提高信息的透明度,让消费者有更多选择。线下经纪人则专注于实地带看等高品质的服务。

  贝壳研究院认为,此次疫情对于行业是一次倒逼的机会,真正线上买房需要完善的数据基础设施,需要完善的法律监管体系,也需要专业分工的服务者。随着政府电子政务的推进、新房与二手房信息平台的建设,互联网技术会彻底改变买房这件事。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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