迪马股份是怎么做到靠业绩获得“金主”青睐的?

迪马股份是怎么做到靠业绩获得“金主”青睐的?

大班报导:

  从今年的5月份开始,房企就普遍觉得融资收紧。不仅仅是因为负债率偏高,而进入银行“黑名单”的地产商,有不少都是行业排名靠前的老牌央企,今年融资获得的现金,也比去年要少。

  值得注意的是,有些高发展潜力房企,却并没有受到太大的影响。凭借过硬的大产品力和稳健的运营能力,无论是项目开发吸收到的直接投资,还是通过银行获得新增借款,都要比往年多很多。其中的一家代表企业,就是以迪马股份(600565,股吧)(SH600565)为上市平台的东原地产。

  然而,为什么迪马股份的融资能力,在收紧环境中不降反升?“金主”们又为何对迪马股份如此信任呢?

  发展获利:受肯定度不逊央企

  七月份,央行日前在北京(楼盘)召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,传达学习党中央、国务院关于深化金融供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济能力的决策部署。加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  实际上,央行的信贷收紧,早从今年上半年就已经开始。那些因为高负债率被列入银行“黑名单”的开发商,今年上半年的新增贷款,比上一报告期明显缩小。

  以上半年大规模出售房地产开发项目的某企业为例,今年上半年新增贷款只有80.99亿元,而去年同期的新增贷款高达367.03亿元。不仅贷款渠道受阻,其他融资渠道也已经收紧。这家公司的现金流量表显示,融资性现金流流入总量只有165.7亿元,但上半年归还的贷款总金额就高达338.1亿元。因为有大量的到期贷款需要偿还,这家一直采取高速扩张策略的企业,在今年上半年破天荒地开启“卖、卖、卖”模式。

  不仅如此,向来不差钱的央企,也已经感受到了资金市场的“低温”。保利地产(600048,股吧),这个各路“金主”眼中的“宠儿”在今年上半年,也没有了以往那样的“阔绰”。比如保利地产今年上半年新增的贷款总额只有528.08亿元,而需要偿还的借款总额就有497.87亿元;而上一期的新增借款高达741.49亿元,当期需要偿还的贷款却只有288.15亿元。

  同为央企的大悦城(000031,股吧)地产(SZ000031),尽管今年新增贷款仅仅只是略少于去年的119.7亿元,达到了118.35亿元,但如果考虑到今年需要偿还的贷款高达82.73亿元,远远高于去年的72.71亿元。仍然可以感觉到企业借贷融资的收紧。

  在连央企的借贷融资也在收紧的环境下,迪马股份却成为各路“金主”信任的对象。今年前6月,迪马股份新增借款达到85.11亿元,较去年同期41.17亿元的金额翻了一倍多。除此外,迪马股份还通过发行债券获得了5.58亿的资金。另外,旗下子公司还获得大量的小股东投资,总计21.61亿元。

  在上半年,迪马股份总筹资128.25亿元,是去年同期的241.43%.,而今年上半年只需要比去年同期增加8个多亿的还款,资产负债率始终控制在行业的安全线以下。

  半年报:透露真实原因

  为什么作为民营上市公司的迪马股份的融资能力,超过了行业中诸多的房企,甚至比那些老牌的国企、央企还要强?

  半年报透出了其中的秘密。

  首先是控股股东东银控股债权人委员会第七次会议对东银控股债务重组方案及重组框架协议进行了审议并获投票表决通过,其债务重组工作进入重组实施阶段,改善了迪马股份房地产及专用车业务的外部发展环境。

  其次是加强投资者关系管理,积极维护中小股东权益,完成年度分红派息;积极推进股权激励,提升员工参与度和协同性,增强员工归属感及信心。

  最为关键的地方,是今年的运营效率有明显的提升。半年报显示,迪马股份的房地产业务为了提升投资项目的运营效率和现金流,保障土地储备。细分投资准入,对粮仓型、品牌型、快周转及资产经营型项目的定性、定位、特点标识及准入要求进行研究和规划,因地制宜灵活投资思维,因城而异灵活拿地,对资金方、合作方以及产业方等资源进行整合,最大化降低土地获取成本、保证项目收益,将投资效果、投资布局及财务管控三者全面挂钩,推动投融资一体化。

  半年报显示,迪马股份的运营效率非常高。大班房产曾经以预收款/存货,研究各家房企的资金流转效率,发现在68家百强上市房企中,迪马股份的存货变现率可以排到第十六位,排名甚至高于绿地、融创、招商这样的龙头房企。

  这样的运营效率,让东原地产可以在融资环境收紧背景下,吸引到更多项目层面的合作融资,通过前融、开发贷及合作投资等模式创造现金流增量。今年上半年,新吸收的21亿元少数股东投资中,有20亿是项目股东的投资。

  另外,迪马股份还不断尝试创新融资方式,创新引入纾困资金,积极推进公司债、中期票据、供应链ABS、商业地产抵押贷款支持证券等融资进程,多元化拓展融资渠道,获取发展所需资金,有息负债率较报告期初提升2.57个百分点。

  迪马股份的信用评级也获得了提高。2019年上半年,迪马股份凭借自身经营发展稳定,获远东资信评估有限公司主体信用等级AA+,评级展望为“稳定”。

  由迪马股份的故事,透视出未来房地产行业的新信号:追求千亿、三千亿、五千亿、万亿……的粗放增长时代终将走向终结。重视投资、运营效率,追求高质量增长的房企,才能走得更好。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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