质造丨供应多 去化难 亦庄板块还值得买入吗?

质造丨供应多 去化难 亦庄板块还值得买入吗?

大班报导:
  日前,亦庄挂出2个限竞房地块,预计将于11月开始竞拍,这是今年亦庄的第5个地块。


  本周18日集中在南城的土拍大战戏码,也是将这块区域的讨论热度推至高点。其中由“电建+京能”联合体以44.3亿的价格竞得的地铁亦庄线旧宫东站2号地项目,业内人士预测,旧宫这个盘出现,非常值得南城所有购房者买!甚至有可能打乱全南城的价格秩序。是当天土拍中最好的地块,开发商未来的去化难度很低。

  但是,截止日前,全北京(楼盘)已经成交的100宗限竞房住宅地块中,有24宗在大兴及亦庄区域。业内人士日认为,大兴亦庄成为限竞房供应红海!如此密集的地块供应无疑将使限竞房市场的竞争更加激烈,去化难度进一步增大。

  不过,供地增加意味着将有更多房源入市,购房者可以有更多选择和机会,从这个角度看,这是好事。

  本期质造,将带大家走进亦庄板块,看看该板块的供应和产品,并分析是否值得入手,供大家决策参考。

  新增2宗宅地

  10月10日,北京市规划和自然资源委员会挂出两个住宅地块,分别是北京经济技术开发区路东区 E9R2 、E9A2地块和E9R3 、E9R4地块,两个地块紧挨着,前者建筑控制规模108921.52 平方米,后者建筑控制规模153260.24 平方米,销售均价都不超过 52695 元/平方米,且最高销售单价不得超过 57965 元/平方米。


 本次挂出的亦庄地块位置

  早在今年6月,亦庄也成交了两个地块,分别是经济技术开发区河西区X92R1地块和经济技术开发区河西区X92R2地块,前者被雅居乐以31.8亿元摘得,溢价率41%、楼面价39626元/�;后者被港中旅以30.6亿拿下,溢价率39%,楼面价38957元/�。两地块的商品房销售均价均不超过 54160元/平方米,且最高销售单价不得超过 56868 元/平方米。

  

  从上述地块的成交可以看出,亦庄地块热度较高。在楼市比较低迷的情况下,限竞房地块成交溢价率达到40%,这在北京楼市并不多见。据大班房产观察,该溢价率已经超过了北京的纯商品房地块,此前恒基拿下朝阳孙河纯商品房地块时,溢价率不过23.3%。紧邻亦庄板块的瀛海板块,今年成交了两个热门住宅地块,最高的溢价率也不过25.77%,当时已被外界认为是为数不多的高溢价地块。

  从土地供应角度看,亦庄板块的地块节奏十分密集。据大班房产盘点,截止10月14日,北京今年出让的住宅地块总计42宗,总面积492.2万平方米,其中,大兴成交7宗地块,居于各区之首,有3宗地块来自亦庄核心区。加上即将入市的2宗地块,亦庄板块无疑是大兴供地最多的区域。

  在未来一年的时间里,亦庄板块将有更多的限竞房入市,会为购房者带来更多房源选择,不过,有人欢喜有人忧,购房者开心了,亦庄板块的开发商可能有点犯愁,因为就当下而言,亦庄板块的限竞房去化压力已经不小。

  市场不温不火

  纵观北京,亦庄板块属于在售限竞房最密集的区域之一,由于限竞房产品性质相似,主要以高层和洋房为主,销售价格也比较接近,因此限竞房竞争压力一直比较大。

  目前,亦庄板块主要在售和即将开盘的项目有5个,包括和悦华锦、首创远洋禧瑞天著、金隅金麟府二期、金隅学府、中国铁建(601186,股吧)・国际公馆等。从项目角度看,亦庄板块在售限竞房产品比较普通,只有和悦华锦的口碑尚可,该项目是纯洋房社区,产品设计不错,户型方正,结构合理,虽然谈不上惊艳,但没有明显缺陷,该项目也是亦庄最畅销的项目,去年入市至今,成家额大约50亿元,目前该项目处于尾盘阶段。

  其他产品均比较普通,甚至带有不同程度的缺点。首创远洋禧瑞天著的两三居户型要么不方正,要么动线设计不合理,比如89平米两居,只有一个卫生间,从主卧出发要经过餐厅和厨房。该项目成交不错,主要是因为距离地铁亦庄线很近,属于地铁旁项目。

  金隅和中铁的产品力都不突出,金隅金麟府项目82平米两居,户型结构不错,但卫生间是暗卫,这是大多数年轻人很难接受的户型。中国铁建・国际公馆80平米两居户型是一个长条形设计,这已经是非常老套的户型,不仅客厅采光不好,卫生间也是暗卫。另外,中国铁建・国际公馆的楼座排布很紧凑,居住的舒适度相对较差。至于金隅学府,其89平米三居室B户型,客厅采光面较窄,有点可惜。

  值得一提的是,虽然产品设计一般,但金隅和中铁的项目还是有一些亮点,金隅金麟府的得房率最高可达到82%,而中国铁建・国际公馆则带装修,并且使用了马尔波罗、摩恩、欧派等品牌。

  至于金隅学府,听说也在平衡项目均价,部分户型可能会做到普宅标准。按照环路来定价格标准,5环到6环31680元/平米,总价374万元,也就是说,金隅学府的最低总价可能会低于374万。据业内人透露,金隅打算把82�两居做成普宅销售。这样还是比较优惠,按照均价,这个户型的总价要在432万,大家可以关注下。

  接下来,北京楼市将迎来一波新盘入市,市场竞争将进一步加剧。亦庄某限竞房项目销售经理表示,现在客户都是全北京看房,新盘开的太多,客户基本都被分了。当提及是否有项目会给出比较有力度的折扣时,该人士表示,已开盘项目比较稳定,不会降价促销,会考虑前期购房者的反应,而新盘可能有折扣,不过要看开盘情况而定。

  对于营销来说,在地段条件相似的情况下,产品是决定成败的关键。多个项目都对大班房产反馈,当前亦庄板块处于不温不火的状态,但和悦华锦每周的成交还是比较稳定,每周能成交20套左右。所以说,产品才是真正打动购房者的核心要素,开发商应该在这方面多下功夫。

  潜力可见

  整体上,亦庄板块的产品一般,但这就是北京限竞房的产品现状,未来随着新项目的陆续入市,也许会有改观。对购房者而言,更重要的是,看清亦庄板块的未来发展潜力,决定是否买入。

  做购房决策,最重要的一点就是紧跟城市发展大势,众所周知,北京未来的发展方向主要是向南,地理条件在很大程度上决定了北京楼市的供应格局。近年来,随着京津冀国家战略的逐步落实,大兴发展开始提速,吸引力逐渐加强,亦庄板块无疑是大兴的最优板块。

  从目前的调查看,亦庄板块是综合素质极高的板块。首先,亦庄板块是一个有产业支撑的区域。公开数据显示,北京经济技术开发区2018年全年实现地区生产总值超1500亿元,同比增长10.6%,规模以上工业总产值同比增长12%,对北京产值增长的贡献率达50.8%。

  有产业就有人口,事实上,亦庄板块近年来楼市表现不错,跟产业有很大关系。据一位在亦庄工作的业内人士表示,在亦庄买房的人主要是在东南边工作的地缘性客户,亦庄本地客户很多,是支撑楼市的重要力量。仅凭这一点,亦庄板块已经完胜东侧的台湖板块和西侧的瀛海板块,台湖板块属于通州,对于购房资质要求更加严格,而瀛海板块则产业薄弱,至于黄村板块和新机场板块,则更是无法与亦庄板块相比。

  其次,在产业稳定发展的基础上,亦庄生活配套正在逐步完善。很多人已经都注意到,亦庄已先后引进北京二中、北京十一学校、建华实验学校、人大附中等优质教育资源优质教育。人大附中开发区实验学校是一所12年建制的公立学校,去年底已经正式签约,上文中提及的众多项目,大多都在学校辐射之内。

  交通方面,大兴国际机场已经正式通航,随着城际铁路联络线的建设,未来亦庄人坐上这趟车可直达新机场和首都机场。轨道交通8号线三期及四期工程是一条连接北京城区与大兴区东北部的轨道线路,接轨亦庄板块。随着上述轨道交通建成通车,亦庄板块的交通将非常便捷,这一点将弥补南城地铁不足的劣势。

  此外,由于是在产业基础上规划新城,亦庄板块真正做到了宜居宜业。举个例子,根据《亦庄新城规划(2017年-2035年)》,排在首位的就是优化生态空间,比如在增加公园绿地的规模方面,亦庄规划要实现人均公园绿地面积达到28平方米,优于全市总体规划水平。

  产业未到,房价已高,这是很多地区楼市发展的弊病,但亦庄板块则正好相反,产业发展逐渐成熟,楼市供应才逐渐增多。

  地产营销人出品人韩乐非常看好亦庄,尤其是亦庄后崛起的一个板块儿――河西区。在他看来,河西区汇集了大部分在售房源,是一块正在建设的新区,在不远的未来,这里将发生很大变化。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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