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资色・公告丨禹洲地产购回2021年到期优先票据 最高可接受3.5亿美元

大班报导:

  10月24日,禹洲地产股份有限公司发布公告称,公司购回2021年到期优先票据收购要约最高可接受金额为3.5亿美元。

  2018年5月4日,禹洲地产宣布称其已发行本金总额为2亿美元2021年到期的票据,票据年利率为7.90%,自2018年11月11日起每半年于每年5月11日及11月11日支付。

  后于7月23日,禹洲地产再次发布公告称,建议进一步发行以美元计值的于2021年到期的7.90%优先票据,将与原先于2018年5月11日发行的本金总额为2亿美元于2021年到期的7.90%有担保优先票据合并及构成单一系列,本金总额4.25亿美元。

  关于该优先票据的用途,禹洲地产拟将所得款项净额主要用作现有债务再融资及少部分用作一般营运资金用途。

  最新公告披露,禹洲地产已于2019年10月23日开始收购要约,以不超过票据本金总额(6.25亿美元)的现金购买2021年票据本金总额,即最高可接受金额定为3.5亿美元。

  目前,禹洲地产已委任中银国际亚洲有限公司、德意志银行香港分行担任收购要约的联席交易商管理人,且已委任D.F.King Ltd.担任收购要约的资料及收购代理人。

(责任编辑:徐帅 )

海淀北部为什么最近那么热?

大班报导:

  北京是多面的,高楼林立的CBD,是一种繁华;东西城胡同里的柳荫,是一种闲适;海淀那一抹晚霞下的八大学院,则是一种深厚的文化底蕴。

  对于北京的认知,除了长城、故宫、天安门,许多人最早的记忆恐怕就是清华、北大,还有那一本本来自“海淀”的教辅读本。海淀,一直是北京楼市中一个特别的存在,凭借一流的教学资源,与稀缺的宅地配套,海淀成为继东城西城之外,二手房均价最高的区域。

  如今,随着“中关村科学城扩大至海淀全域”的推进,海淀高新技术和产业聚集地逐渐向北转移,海淀北部区域正以迅猛之势强势崛起,成为中国新的互联网、科技业高地。同时,该区域的高品质住宅也顺势成为抢手的“香饽饽”。

  海淀北部新区成高精尖产业新高地

  《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的高地是海淀。

  海淀,这个无数精英级学术型人才的梦想归宿,在仅占北京2.6%面积的430.77平方公里的区域内,高校云集。海淀是全国高等院校最密集的地区,拥有北京大学、清华大学在内的高等学府78所,是高精尖人才的首选区域。

  很多人说,海淀不仅仅是北京的海淀,更是全球的海淀。海淀是中国的硅谷,世界上最密集的创新科技产业区域之一,而这个区域中最关键的一点就是海淀北部区域。

  著名独立经济学家马光远曾表示“北京科研创新的发展空间应该在创新资源和科技资源汇聚的地方,下一个三十年中国经济要达到年均5%增长的话,最重要的支撑点是科技创新,在下一个十年,海淀最有前景的地方就是海淀北部新区,北京科技创新的新增长点以及中关村未来的新发展就在海淀北部新区。”

  《海淀区十三五时期产业发展及空间布局规划》中对于北部的定位非常清晰,即把北部地区打造成为全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。并且在整个海淀北部打造的中关村翠湖科技园、永丰产业基地、上庄科技园三大产业园区中,中关村将自主创新式的核心规划放在了翠湖科技产业园区。高精尖产业布局已经基本完成,所以海淀以北的区域成为了人才科技崛起的新区。

  海淀宅地“僧多粥少” 好房难寻

  如今,海淀北部正在打造或已经成型了永丰产业基地、中关村软件园、中关村生命科学园、中关村环保园、中关村翠湖科技园等一批专业园区,目前已入驻华为、联想、百度、腾讯、IBM、Oracle等近2000家国内外知名的科技创新型企业,“高精尖”产业布局已然形成,区域企业年收入超过3000亿元,保持了15%以上的快速增长,已逐步成为创新驱动发展新的增长极。

  这片区域,是中国单位经济产出和智力密度最高的地方,站在世界科技创新的前沿。

  大量的企业入驻、发展,大量的高质量人才引入,如何实现高净值人群的“乐业安居”,是个大问题。驾车行驶在北清路,产业园区星罗棋布,然而值得注意的是,区域内住宅项目寥寥无几。

  “物以稀为贵”近几年,北京土地市场中,宅地拍卖如火如荼,盛况之下各区县迎风起舞,商品房土地供应不断。但作为北京城六区之一,近两年,海淀区住宅土地供应较为稀少,除永丰板块少数住宅用地外,大多数都为产业用地。

  2017年至今,海淀区仅成交6宗限竞房土地。供应了大量90平方米以下中小户型,一定程度上弥补了海淀长期存在的供给空缺,但追求高品质生活的改善型置业群体仍在“翘首期盼”。

  当下海淀楼市最突出的矛盾是,有限的土地面积和市场需求之间的矛盾。并且随着消费升级,人们对于住宅的需求已经不再是简单的住所,而是生活的容器,在当下的时代中,购房者对生活的注重不仅仅只是房子本身,而是对社区环境,生活氛围以及生活便利性同样非常重视。

  因此,虽然海淀北部聚集了大批的创新科技产业与高净值人群,但是在置业选择上,他们的可选范围并不大。这也是为何冠城大通百旺府等住宅项目会受到热捧。


  冠城大通多年耕耘打造区域“C位”

  秋日的百旺府,树叶由绿转黄,色调温柔,小区里的树木如同身披“黄金甲”,迎来了一年中最美的时节。

  手持稀缺的宅地资源,冠城大通百旺府通过不断完善产品细节,提升配套设施,凝聚无数智慧与心血,成为目前该区域少有并且最具有核心的竞争优势的洋房住宅。


  冠城大通百旺府依托永丰产业基地的发展,坐享科技创新的发展红利,也拥有自然环境的享受。

  距离项目不远的百望山森林公园占地200余公顷,京密引水渠绕山而过,乔木、灌木交错,空气格外清新,没有人为的污染,百望山森林茂密,植被覆盖率高达95%以上,素有北京城市氧源之称,是人们休闲、养生的绝佳去处。

  百旺府拥是海淀山后为数不多的纯洋房社区。它与中关村科学城横轴线相伴,与京藏京新高速、地铁16号线相邻,与幼儿园、中小学、购物中心、医疗等醇熟配套相拥…



  冠城大通百旺府此次推出的137-204�(建筑面积)精装现房大宅,匠心打造,得房率高,是整个项目迭代升级的明星作品,也是海淀北部新区的难得好房,恭临品鉴!

 品鉴电话:4009998881 

(责任编辑:徐帅 )

迪马股份是怎么做到靠业绩获得“金主”青睐的?

大班报导:

  从今年的5月份开始,房企就普遍觉得融资收紧。不仅仅是因为负债率偏高,而进入银行“黑名单”的地产商,有不少都是行业排名靠前的老牌央企,今年融资获得的现金,也比去年要少。

  值得注意的是,有些高发展潜力房企,却并没有受到太大的影响。凭借过硬的大产品力和稳健的运营能力,无论是项目开发吸收到的直接投资,还是通过银行获得新增借款,都要比往年多很多。其中的一家代表企业,就是以迪马股份(600565,股吧)(SH600565)为上市平台的东原地产。

  然而,为什么迪马股份的融资能力,在收紧环境中不降反升?“金主”们又为何对迪马股份如此信任呢?

  发展获利:受肯定度不逊央企

  七月份,央行日前在北京(楼盘)召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,传达学习党中央、国务院关于深化金融供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济能力的决策部署。加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  实际上,央行的信贷收紧,早从今年上半年就已经开始。那些因为高负债率被列入银行“黑名单”的开发商,今年上半年的新增贷款,比上一报告期明显缩小。

  以上半年大规模出售房地产开发项目的某企业为例,今年上半年新增贷款只有80.99亿元,而去年同期的新增贷款高达367.03亿元。不仅贷款渠道受阻,其他融资渠道也已经收紧。这家公司的现金流量表显示,融资性现金流流入总量只有165.7亿元,但上半年归还的贷款总金额就高达338.1亿元。因为有大量的到期贷款需要偿还,这家一直采取高速扩张策略的企业,在今年上半年破天荒地开启“卖、卖、卖”模式。

  不仅如此,向来不差钱的央企,也已经感受到了资金市场的“低温”。保利地产(600048,股吧),这个各路“金主”眼中的“宠儿”在今年上半年,也没有了以往那样的“阔绰”。比如保利地产今年上半年新增的贷款总额只有528.08亿元,而需要偿还的借款总额就有497.87亿元;而上一期的新增借款高达741.49亿元,当期需要偿还的贷款却只有288.15亿元。

  同为央企的大悦城(000031,股吧)地产(SZ000031),尽管今年新增贷款仅仅只是略少于去年的119.7亿元,达到了118.35亿元,但如果考虑到今年需要偿还的贷款高达82.73亿元,远远高于去年的72.71亿元。仍然可以感觉到企业借贷融资的收紧。

  在连央企的借贷融资也在收紧的环境下,迪马股份却成为各路“金主”信任的对象。今年前6月,迪马股份新增借款达到85.11亿元,较去年同期41.17亿元的金额翻了一倍多。除此外,迪马股份还通过发行债券获得了5.58亿的资金。另外,旗下子公司还获得大量的小股东投资,总计21.61亿元。

  在上半年,迪马股份总筹资128.25亿元,是去年同期的241.43%.,而今年上半年只需要比去年同期增加8个多亿的还款,资产负债率始终控制在行业的安全线以下。

  半年报:透露真实原因

  为什么作为民营上市公司的迪马股份的融资能力,超过了行业中诸多的房企,甚至比那些老牌的国企、央企还要强?

  半年报透出了其中的秘密。

  首先是控股股东东银控股债权人委员会第七次会议对东银控股债务重组方案及重组框架协议进行了审议并获投票表决通过,其债务重组工作进入重组实施阶段,改善了迪马股份房地产及专用车业务的外部发展环境。

  其次是加强投资者关系管理,积极维护中小股东权益,完成年度分红派息;积极推进股权激励,提升员工参与度和协同性,增强员工归属感及信心。

  最为关键的地方,是今年的运营效率有明显的提升。半年报显示,迪马股份的房地产业务为了提升投资项目的运营效率和现金流,保障土地储备。细分投资准入,对粮仓型、品牌型、快周转及资产经营型项目的定性、定位、特点标识及准入要求进行研究和规划,因地制宜灵活投资思维,因城而异灵活拿地,对资金方、合作方以及产业方等资源进行整合,最大化降低土地获取成本、保证项目收益,将投资效果、投资布局及财务管控三者全面挂钩,推动投融资一体化。

  半年报显示,迪马股份的运营效率非常高。大班房产曾经以预收款/存货,研究各家房企的资金流转效率,发现在68家百强上市房企中,迪马股份的存货变现率可以排到第十六位,排名甚至高于绿地、融创、招商这样的龙头房企。

  这样的运营效率,让东原地产可以在融资环境收紧背景下,吸引到更多项目层面的合作融资,通过前融、开发贷及合作投资等模式创造现金流增量。今年上半年,新吸收的21亿元少数股东投资中,有20亿是项目股东的投资。

  另外,迪马股份还不断尝试创新融资方式,创新引入纾困资金,积极推进公司债、中期票据、供应链ABS、商业地产抵押贷款支持证券等融资进程,多元化拓展融资渠道,获取发展所需资金,有息负债率较报告期初提升2.57个百分点。

  迪马股份的信用评级也获得了提高。2019年上半年,迪马股份凭借自身经营发展稳定,获远东资信评估有限公司主体信用等级AA+,评级展望为“稳定”。

  由迪马股份的故事,透视出未来房地产行业的新信号:追求千亿、三千亿、五千亿、万亿……的粗放增长时代终将走向终结。重视投资、运营效率,追求高质量增长的房企,才能走得更好。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

四个月来第一家!新力通过港交所聆讯

大班报导:

  7月初,中梁控股在港交所挂牌之后,将近四个月时间,没有新的内房股上市。这一局面,在新力地产近期通过港交所上市聆讯后,终于告一段落。新力地产即将成为港股今年内第四家上市的内地房企。

  值得指出的是,新力地产第一次递交招股说明书,还是今年的5月24日。受港交所上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕影响,今年上市申请审核,较过往更为严格。有多家内地房企已经排队等候港交所审批一年甚至一年半,但截至目前仍然未获得审批通过。

  在这样的背景下,新力地产能在仅仅交表四个多月之后,就成功通过聆讯,殊为难得。金融圈、地产圈中的很多人都在打听,新力地产究竟是靠什么征服了港交所,让后者能够为新力的上市“开绿灯”?

  业绩明星:持续稳定的高增长

  其实,新力地产能够通过港交所的聆讯,最重要的原因还是业绩。一个能够实现稳定而持续高增长的“优等生”,必然是全球主要资本市场争夺的对象。新力同样不例外。

  2019年,大多数奋战在一线的地产营销人都会感叹:要保持往年那年的业绩高增长是越来越难了。

  大班房产统计了42家开发商前9月的销售额发现,近半数企业未能实现七成销售额。而从已经公布前9月销售数据看,房企的业绩增长普遍乏力,较去年同期增长30%,已属于凤毛麟角。一些龙头房企的销售额,甚至较上一年度下滑。

  国家统计局的统计数据显示,商品房销售额111491亿元,增长7.1%;而去年同期的增速是增长13.3%。

  在行业整体疲软的大环境下,新力今年前9月的业绩却相当亮眼。根据克尔瑞的统计,今年前9月,新力地产的销售额是710亿元,而去年1-9月,新力地产的销售额只有542亿元。换句话说,同比增幅达到30%以上。按照今年房企销售业绩的整体情况,上述增幅可以排在房企销售增速的前十名。

  第三方机构的统计显示,新力地产的销售额,从2016年161亿元,到2017年452亿元,再到2018年的822亿元,年均复合增长率超过120%。

  对比,那些业绩不稳定,时高时低的公司,新力稳定的表现,会让绝大多数的港股投资者安心,这也是港交所短短四个多月,就批准新力上市申请的重要原因。

  高效运营:将带来更高的每股收益

  销售金额的高增速,不仅确保了新力地产未来两三年的业绩,有机会可以实现高增长,也减轻了公司增加有息贷款的压力。根据国家统计局的统计,今年全国房地产开发到位资金130571亿元,按揭款、定金及预收款占到了48%。那些销售表现良好的企业,如中海、保利、中梁等有息负债占比无一不是比较低的,这就给新力在上市后,有效地改善财务结构,留出了充足的空间。

  尤其是今年7月,银监会提出,限制对使用高杠杆负债的企业提供贷款。预收款和按揭贷款,开始成为房地产企业开发项目的主要资金来源。销售表现更好的企业,融资压力要比那些主要靠借款运营的房企小很多。

  另一方面,销售额增长较快的企业,运营效率也会比其他房企跟高。

  今年9月,大班房产曾以预收款/存货,来研究房企资金回笼速度,中梁、碧桂园、中南建设(000961,股吧)等房企因为资金地快速回笼,而被认为是业内运营效率最高的企业。根据新力公布的招股说明书,截止今年8月31日,新力地产的上述数据达到了78.12%,在行业前百强的上市龙头房企中,可以排到前5名。

  通常而言,房地产资金回笼的速度,会影响企业未来几年的ROE(净资产收益率)指标,进而影响公司未来几年的每股收益,乃至最终的分红。

  比如,中梁地产地产就因为超过90%的资金回笼及再投资能力,在上半年创造了37.32%的行业ROE纪录。

  市场也相信,新力快速的资金回笼,以及回笼后再投资,能给股东带来很高的每股收益和分红。在港股,较高的收益和分红,往往能很快推高企业的股价。

  在阿里等重量级明星企业已经确定无法在年内登陆港股的背景下,已经晋升为全球三大资本市场之一的港股,显然需要更多像新力这样,有能力实现稳定高速增长的内地地产明星企业尽快入市,以进一步增强投资者信心,凝聚更多的人气。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・公告丨赣系房企新力控股通过港交所聆讯 年收益复合增长率达94.6%

大班报导:

  10月23日,港交所披露信息显示,新力控股(集团)有限公司通过港交所聆讯,农银国际和华泰金控为其联席保荐人。

  公开资料显示,新力控股是一家大型综合性物业开发商,专注于住宅物业开发以及商业及综合性用途物业的开发,在江西住宅物业开发业务占据领先地位,目前业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市,在全国拥有101个处于不同发展阶段的物业项目,包括77个由子公司开发的项目、24个由合资企业和联营公司开发的项目。

  根据新力控股呈交的资料,2016年、2017年及2018年,公司分别录入收益22.23亿、52.41亿及84.16亿,复合增长率为94.6%,净利润分别为人民币1.31亿元、人民币2.78亿元及人民币5.55亿元,复合年增长率约为105 .9%。

  截至2019年7月31日,新力控股总土地储备约为1500万平方米。

  根据中国指数研究院的资料,按综合房地产开发能力计,新力在2019年度中国房地产开发企业中位列第31,根据中国房地产业协会的资料,公司在房地产开发企业500强中位列第39。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

质造丨供应多 去化难 亦庄板块还值得买入吗?

大班报导:
  日前,亦庄挂出2个限竞房地块,预计将于11月开始竞拍,这是今年亦庄的第5个地块。


  本周18日集中在南城的土拍大战戏码,也是将这块区域的讨论热度推至高点。其中由“电建+京能”联合体以44.3亿的价格竞得的地铁亦庄线旧宫东站2号地项目,业内人士预测,旧宫这个盘出现,非常值得南城所有购房者买!甚至有可能打乱全南城的价格秩序。是当天土拍中最好的地块,开发商未来的去化难度很低。

  但是,截止日前,全北京(楼盘)已经成交的100宗限竞房住宅地块中,有24宗在大兴及亦庄区域。业内人士日认为,大兴亦庄成为限竞房供应红海!如此密集的地块供应无疑将使限竞房市场的竞争更加激烈,去化难度进一步增大。

  不过,供地增加意味着将有更多房源入市,购房者可以有更多选择和机会,从这个角度看,这是好事。

  本期质造,将带大家走进亦庄板块,看看该板块的供应和产品,并分析是否值得入手,供大家决策参考。

  新增2宗宅地

  10月10日,北京市规划和自然资源委员会挂出两个住宅地块,分别是北京经济技术开发区路东区 E9R2 、E9A2地块和E9R3 、E9R4地块,两个地块紧挨着,前者建筑控制规模108921.52 平方米,后者建筑控制规模153260.24 平方米,销售均价都不超过 52695 元/平方米,且最高销售单价不得超过 57965 元/平方米。


 本次挂出的亦庄地块位置

  早在今年6月,亦庄也成交了两个地块,分别是经济技术开发区河西区X92R1地块和经济技术开发区河西区X92R2地块,前者被雅居乐以31.8亿元摘得,溢价率41%、楼面价39626元/�;后者被港中旅以30.6亿拿下,溢价率39%,楼面价38957元/�。两地块的商品房销售均价均不超过 54160元/平方米,且最高销售单价不得超过 56868 元/平方米。

  

  从上述地块的成交可以看出,亦庄地块热度较高。在楼市比较低迷的情况下,限竞房地块成交溢价率达到40%,这在北京楼市并不多见。据大班房产观察,该溢价率已经超过了北京的纯商品房地块,此前恒基拿下朝阳孙河纯商品房地块时,溢价率不过23.3%。紧邻亦庄板块的瀛海板块,今年成交了两个热门住宅地块,最高的溢价率也不过25.77%,当时已被外界认为是为数不多的高溢价地块。

  从土地供应角度看,亦庄板块的地块节奏十分密集。据大班房产盘点,截止10月14日,北京今年出让的住宅地块总计42宗,总面积492.2万平方米,其中,大兴成交7宗地块,居于各区之首,有3宗地块来自亦庄核心区。加上即将入市的2宗地块,亦庄板块无疑是大兴供地最多的区域。

  在未来一年的时间里,亦庄板块将有更多的限竞房入市,会为购房者带来更多房源选择,不过,有人欢喜有人忧,购房者开心了,亦庄板块的开发商可能有点犯愁,因为就当下而言,亦庄板块的限竞房去化压力已经不小。

  市场不温不火

  纵观北京,亦庄板块属于在售限竞房最密集的区域之一,由于限竞房产品性质相似,主要以高层和洋房为主,销售价格也比较接近,因此限竞房竞争压力一直比较大。

  目前,亦庄板块主要在售和即将开盘的项目有5个,包括和悦华锦、首创远洋禧瑞天著、金隅金麟府二期、金隅学府、中国铁建(601186,股吧)・国际公馆等。从项目角度看,亦庄板块在售限竞房产品比较普通,只有和悦华锦的口碑尚可,该项目是纯洋房社区,产品设计不错,户型方正,结构合理,虽然谈不上惊艳,但没有明显缺陷,该项目也是亦庄最畅销的项目,去年入市至今,成家额大约50亿元,目前该项目处于尾盘阶段。

  其他产品均比较普通,甚至带有不同程度的缺点。首创远洋禧瑞天著的两三居户型要么不方正,要么动线设计不合理,比如89平米两居,只有一个卫生间,从主卧出发要经过餐厅和厨房。该项目成交不错,主要是因为距离地铁亦庄线很近,属于地铁旁项目。

  金隅和中铁的产品力都不突出,金隅金麟府项目82平米两居,户型结构不错,但卫生间是暗卫,这是大多数年轻人很难接受的户型。中国铁建・国际公馆80平米两居户型是一个长条形设计,这已经是非常老套的户型,不仅客厅采光不好,卫生间也是暗卫。另外,中国铁建・国际公馆的楼座排布很紧凑,居住的舒适度相对较差。至于金隅学府,其89平米三居室B户型,客厅采光面较窄,有点可惜。

  值得一提的是,虽然产品设计一般,但金隅和中铁的项目还是有一些亮点,金隅金麟府的得房率最高可达到82%,而中国铁建・国际公馆则带装修,并且使用了马尔波罗、摩恩、欧派等品牌。

  至于金隅学府,听说也在平衡项目均价,部分户型可能会做到普宅标准。按照环路来定价格标准,5环到6环31680元/平米,总价374万元,也就是说,金隅学府的最低总价可能会低于374万。据业内人透露,金隅打算把82�两居做成普宅销售。这样还是比较优惠,按照均价,这个户型的总价要在432万,大家可以关注下。

  接下来,北京楼市将迎来一波新盘入市,市场竞争将进一步加剧。亦庄某限竞房项目销售经理表示,现在客户都是全北京看房,新盘开的太多,客户基本都被分了。当提及是否有项目会给出比较有力度的折扣时,该人士表示,已开盘项目比较稳定,不会降价促销,会考虑前期购房者的反应,而新盘可能有折扣,不过要看开盘情况而定。

  对于营销来说,在地段条件相似的情况下,产品是决定成败的关键。多个项目都对大班房产反馈,当前亦庄板块处于不温不火的状态,但和悦华锦每周的成交还是比较稳定,每周能成交20套左右。所以说,产品才是真正打动购房者的核心要素,开发商应该在这方面多下功夫。

  潜力可见

  整体上,亦庄板块的产品一般,但这就是北京限竞房的产品现状,未来随着新项目的陆续入市,也许会有改观。对购房者而言,更重要的是,看清亦庄板块的未来发展潜力,决定是否买入。

  做购房决策,最重要的一点就是紧跟城市发展大势,众所周知,北京未来的发展方向主要是向南,地理条件在很大程度上决定了北京楼市的供应格局。近年来,随着京津冀国家战略的逐步落实,大兴发展开始提速,吸引力逐渐加强,亦庄板块无疑是大兴的最优板块。

  从目前的调查看,亦庄板块是综合素质极高的板块。首先,亦庄板块是一个有产业支撑的区域。公开数据显示,北京经济技术开发区2018年全年实现地区生产总值超1500亿元,同比增长10.6%,规模以上工业总产值同比增长12%,对北京产值增长的贡献率达50.8%。

  有产业就有人口,事实上,亦庄板块近年来楼市表现不错,跟产业有很大关系。据一位在亦庄工作的业内人士表示,在亦庄买房的人主要是在东南边工作的地缘性客户,亦庄本地客户很多,是支撑楼市的重要力量。仅凭这一点,亦庄板块已经完胜东侧的台湖板块和西侧的瀛海板块,台湖板块属于通州,对于购房资质要求更加严格,而瀛海板块则产业薄弱,至于黄村板块和新机场板块,则更是无法与亦庄板块相比。

  其次,在产业稳定发展的基础上,亦庄生活配套正在逐步完善。很多人已经都注意到,亦庄已先后引进北京二中、北京十一学校、建华实验学校、人大附中等优质教育资源优质教育。人大附中开发区实验学校是一所12年建制的公立学校,去年底已经正式签约,上文中提及的众多项目,大多都在学校辐射之内。

  交通方面,大兴国际机场已经正式通航,随着城际铁路联络线的建设,未来亦庄人坐上这趟车可直达新机场和首都机场。轨道交通8号线三期及四期工程是一条连接北京城区与大兴区东北部的轨道线路,接轨亦庄板块。随着上述轨道交通建成通车,亦庄板块的交通将非常便捷,这一点将弥补南城地铁不足的劣势。

  此外,由于是在产业基础上规划新城,亦庄板块真正做到了宜居宜业。举个例子,根据《亦庄新城规划(2017年-2035年)》,排在首位的就是优化生态空间,比如在增加公园绿地的规模方面,亦庄规划要实现人均公园绿地面积达到28平方米,优于全市总体规划水平。

  产业未到,房价已高,这是很多地区楼市发展的弊病,但亦庄板块则正好相反,产业发展逐渐成熟,楼市供应才逐渐增多。

  地产营销人出品人韩乐非常看好亦庄,尤其是亦庄后崛起的一个板块儿――河西区。在他看来,河西区汇集了大部分在售房源,是一块正在建设的新区,在不远的未来,这里将发生很大变化。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

资色・公告丨新力地产集团副总裁兼首席财务官王炎请辞

大班报导:

  10月17日,据新力地产官方披露,其集团副总裁兼首席财务官王炎请辞,并未透露具体辞任缘由。文件显示,公司研究决定接受其辞去集团副总裁兼首席财务官的申请,请相关人员做好工作配合。

  王炎,于1992年毕业于复旦大学世界经济系,获学士学位;之后于1999年毕业于复旦大学经济学院,获国际金融专业硕士学位。拥有20多年财务管理及投融资工作经验。

  自1992年7月至2002年7月,王炎分别任职于农业银行和浦发银行。2002年有,王炎历任复地集团首席财务官、海仑堡地产集团副总裁兼首席财务官、置地仁恒集团副总裁等工作。于今年3月,王炎跳槽新力,出任新力集团副总裁兼首席财务官。

(责任编辑:徐帅 )

南京六合区放宽住房限购政策 满足大专以上学历等条件即可购房

大班报导:

    10月15日,南京市一本地媒体从从六合区不动产登记中心得到确定消息,南京六合针对外地人的限购政策放松,目前已经开始执行。

  据悉,新出政策只针对南京六合区域,只要有大专及以上学历,提供南京市居住证和学历证明,未婚的提供个人身份证和户口本;已婚的提供相关婚姻材料,就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。

  特别要指出的是工作人员表示:大厂不在此次限购放松的范围内,大厂属于江北新区管辖。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次南京六合不动产登记中心的消息显示,南京六合针对外地人的限购政策开始放松,且已经执行,这进一步说明当前南京市场尤其是郊区市场限购政策松绑的导向,也是一城一策的重要体现。

  从此次放松的情况看,是有一定条件的,即学历方面需要满足大专等学历,这也符合对相关人才购房的优惠导向。而按照过去的政策,外地人在六合买房是需要满足2年社保缴纳条件的,这也说明当前针对人才等群体采取了定向放宽的导向,有助于激活相关群体的购房需求。

  从南京此前的政策也可以看出,今年6月份南京高淳已经出现了放松,而且基本上属于比较彻底的放松,这也有助于一些外来人口的购房。而六合的放松是略带有一定条件的,即只针对大专以上学历的人员,所以不是完全的彻底性的放松,这也说明南京当前针对远郊区、近郊区和市区采取了不同的、有差异化的购房政策。

  南京此次放松应该说有积极的信号意义。第一、第四季度需要积极降价促销,尤其是去库存的压力开始增大,这个时候房企需要在这个时候积极进行项目销售,各地略有松绑也是有助于实现成交量的活跃的。第二、放松也是需要有条件的,当前放松是要针对特定群体和特定区域进行,这也有助于后续房地产市场的交易活跃,同时也防范房价过快上涨。第三、不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力,也会有适当松绑的可能。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・评级 | 标普:因现金流管理改善,绿地集团和绿地香港的评级展望调整至正面;评级获确认

大班报导:

  •绿地集团的盈利增长与产生的正现金流或将在未来12个月内助推该公司杠杆率持续下降。

  •该公司地产开发业务与其他业务(包括建筑业务)的协同效应不断增强,应有助于支持其增速。

  •2019年10月11日,标普全球评级将绿地集团及其具有战略重要性的子公司绿地香港的评级展望由稳定调整至正面。我们确认绿地集团“BB”的长期主体信用评级,确认绿地香港“BB-”的长期主体信用评级,并确认绿地集团担保的未到期优先无抵押债券“BB-”的长期债项评级。

  •正面展望反映我们预期绿地集团将于未来12-18个月内改善其杠杆水平和债务到期期限。

  香港,2019年10月14日―标普全球评级于10月11日宣布,将绿地控股集团有限公司(绿地集团)的评级展望调整至正面,这是因为该公司在举债扩张上较为谨慎,使得杠杆率下降速度超出我们的预期。

  截至2019年6月底的18个月内,绿地集团用于土地收购的金额仅为合同销售额的约25%,低于2016年的42%。这一定程度上也归因于中国政府对国有企业降低杠杆水平的要求。过去12-18个月内,该公司因此产生了大规模的经营性现金流正值,使得截至2019年6月底债务对截至6月底前12个月息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率大幅改善至5.5倍,2018年和2017年同期该比率分别为6.7和7.0倍。

  我们认为上述改善是可持续的,并且预期未来12-18个月内得益于盈利增长和谨慎实施举债扩张,上述杠杆水平将进一步下降。我们预计2019年和2020年该公司土地支出占合同销售额的比率将维持在25%-30%。

  与此同时,由于绿地集团对交付期相对较短的住宅房地产开发业务的敞口比例不断上升,我们预期该公司地产开发业务将维持温和的收入增长。该公司的建筑业务也显示出强劲增速,2019年1-6月新签合同金额同比增长16%。新签合同金额亦较同期建筑收入高出66%。我们预期盈利增长将使得未来12-18个月内债务对EBITDA的比率改善至5.0-5.3倍。

  我们认为,如果只考虑可售货值,绿地集团约1.7亿平米的土地储备并不大,但足以满足该公司约三年的地产开发。在近几年缩减商业地产开发业务后,我们目前估测该公司70%-75%的物业为住宅物业。该公司约55%-60%的土地储备位于一线或二线城市。今年初该公司从中国民生投资集团(中民投)收购的上海(楼盘)董家渡项目有望在未来三年内为其贡献450-500亿元人民币的可售货值。

  然而,近期中国房地产市场的放缓可能对绿地集团的销售执行构成挑战,导致其杠杆水平偏离我们的预期。该公司2018年合同销售较其目标低5%,而且今年很大一部分可售资源都安排在下半年出售,下半年正是市场走疲的时期。

  绿地集团地产业务与建筑、消费和金融服务等非地产业务的协同效应持续改善,应有助于支持其增速。过去两年,该公司在建筑业快速扩张,通过“混合所有制”改革收购了五家地方的建筑业国有企业。这使得绿地集团能够为地方政府提供一体化和全面的服务,并能够获得成本较低的土地资源。该公司依靠旗下建筑与其他业务的参与,提供整体基础设施建设与城镇开发服务,使得地产业务更多地渗透至高铁站附近区域,这些项目主要位于较低线城市。

  限制绿地集团信用状况的因素是其债务和流动性管理,我们认为该公司债务与流动性管理要弱于其他评级为“BB+”的开发商。这一定程度上归因于该公司旗下非地产业务与其他同业公司一样,对短期债务依赖较重,及其在国内债券市场的融资能力较弱。该公司旗下公司上海云峰集团于2016年债券违约,自那之后绿地集团未在境内市场发过债券。我们预计,随着该公司增强其运营和财务状况,其市场状况将逐步改善。

  截至2019年6月底,绿地集团加权平均的债务到期期限约为2.1年,低于更高评级开发商的到期期限。不过基于该公司的国企背景,其与境内主要银行拥有良好的关系。该公司拥有1,590亿元人民币的未使用银行授信和较低的融资成本。该公司还计划通过延长债务期限,以及开发资产支持证券等其他融资渠道,改善其债务结构。

  我们调整绿地香港的评级展望是因为,我们仍认为绿地香港是绿地集团具有战略重要性的子公司。我们预计绿地集团仍将是绿地香港的控股股东,并控制后者的管理层与战略。绿地香港在品牌认知与获取低成本融资方面获益于母公司的支持。

  绿地香港或将在未来1-2年内继续扩大其合同销售规模,同时降低对上海地区销售的依赖,并在苏州(楼盘)、昆明(楼盘)和南宁等二线城市建立起市场地位。与此同时,得益于母公司在运营上的支持,以及绿地香港新建立的电商平台,绿地香港的成本控制和执行能力得到改善,我们因此预计该公司2019-2020年的毛利润率将该改善至27.0%-27.5%。

  我们认为绿地香港的流动性已显著增强,这主要归功于一项重要资产处置,以及2019年1-6月预售取得的高达90%的现金回款率。然而,该公司大规模短期债务(接近总债务的42%),以及较短的加权平均债务到期期限(约为1.8年),继续拖累其流动性状况。

  对绿地集团评级的正面展望反映我们预期未来12-18个月内,该公司将保持稳定的销售增速,并改善其杠杆水平。该公司将通过在审慎的土地以及非地产业务上的扩张与收购,实现前述改善。我们还预计该公司的资本结构和债务到期期限状况将改善至与更高评级开发商更为可比的水平。

  如果绿地集团改善其债务杠杆和债务到期期限,例如使得债务对EBITDA的比率改善至接近5倍,资本结构改善至与评级为“BB+”的开发商相称的水平,我们可能上调其评级。触发指标包括加权平均债务到期期限远高于2年,现金对短期债务比率大幅改善。

  如果出现下列情形,我们可能将展望调整至稳定:(1)绿地集团的房地产销售和盈利能力恶化;或(2)举债扩张情况比我们预期的更为激进,使得债务对EBITDA比率未能向5倍方向改善。如果绿地集团的资本结构未能改善至与更高评级开发商相似的水平,我们也可能调整其展望至稳定。

  对绿地香港评级的正面展望反映了我们对绿地集团的评级展望。我们还预期绿地香港将继续提高其合同销售和营收确认金额。我们预计该公司将控制其债务增速,同时保持增强的流动性状况。

  如果我们上调绿地集团的评级,我们也可能上调绿地香港的评级。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

现场|回怼丁磊“5G论”、开除收黑钱员工:潘石屹对5G“一网情深”

大班报导:
“你好,你面前的这个人叫什么名字?”

  “潘石屹。”

  10月14日,丽泽SOHO31层,SOHO中国5G实验室开放日现场,一台机器人灵活地回答着各种互动问题。

  早在今年6月份,SOHO中国董事长潘石屹就表示,2019年SOHO中国要打造两个5G实验室,一个在丽泽SOHO,一个在望京SOHO,并晒出了由扎哈・哈迪德事务所设计的5G实验室效果图。仅仅过了四个月,第一个实验室就在号称“世界最高中庭”的丽泽SOHO落地。

  对于打造5G实验室的初衷,潘石屹表示,“5G是全人类的财富,我们现在可能仅仅只看到它的速度变快了,但未来它能够给我们的工作生活带来的变化可能是我们想都想不到的,所以今天我们做SOHO中国的5G实验室就是希望能打造一个平台,希望未来能邀请到越来越多的5G产品到我们的5G环境下测试、应用、展示。”潘石屹现场还向所有5G产品喊话“欢迎前来展示”。

  一直以来,潘石屹都对5G网络建设“一网情深”,并竭尽全力对5G进行支持,让三大运营商在自己的楼宇中穿墙打洞铺设5G网络。

  潘石屹曾说,不管是谁,任何员工都不能阻止运营商们“穿墙打洞”。在这方面,他严厉得很。有一次,在5G进入北京(楼盘)某个标志性项目需要在楼宇内穿墙打洞时,该项目的工程师不但为难运营商的施工队,还从中收黑钱。他得知后,立刻开除了这名相关负责人,并处分了其他相关的三位同事。

  之所以对5G如此钟情,是因为潘石屹坚信,5G将会造福全世界的人们,这是全人类共同的财富。

  “如果把人类的发展放得长一点,科学家告诉我们,上一次人的突变是8万年前,最根本的变化是人和别的动物区分开了,会说话了,会交流了,今天5G的到来让我们更多人交流的范围变得更广泛了。”

  他还举例说,改革开放40年,中国发生了翻天覆地的变化,尤其是最近20年中国社会财富的增长速度是全世界都无法比拟的,他相信通讯的铺设、互联网的出现是促成中国财富高速增长的一个特别重要的原因。

  潘石屹和出席活动的圈内人士都相信,互联网蕴藏着巨大的财富机会。谁不变化谁就不再为社会增加价值了,如同今天还去生产BP机一样的惨。

  比如,出席嘉宾达闼科技董事长黄晓庆回忆了这样一组数据:“我在2007年回国的时候,中国移动市值2000亿美元,当时腾讯市值是40亿美元,今天12年过去了,中国移动的市值还是2000亿美元,但腾讯市值已达到了4500亿美元。”

  除此之外,互联网时代,还诞生了阿里巴巴、百度以及“TMD”等互联网巨头。尤其是TMD的崛起不断刷新着人们的认知。T是头条,M是美团,D是滴滴。

  “TMD在十年前是不存在的,这三家公司都是需要移动互联网,阿里巴巴如果没有移动互联网,那个网页上搞电子商务能搞大吗?肯定不行!腾讯如果没有王者荣耀可能也没有那么牛。所以移动互联网所带来的财富远超过了运营商本身所带来的财富。”黄晓庆说,5G要比4G网络快100倍,通讯的流量连接处密度要大100倍,过去历史证明从3G-4G,我们的网络大概快了20-30倍,但财富增加了100倍以上,如果5G网络快100倍,可以放开想象财富增加的量。所以未来十年就是一次崭新的产业发展的机会。

  不过,也有行业人士对5G的未来持有保守态度,比如,网易公司董事局主席兼首席执行官丁磊就曾表示:5G本质上只是传输速度的提升,所以暂时不要对5G抱有太多期待,不要期待5G会给生活带来太大改变。

  对此,潘石屹隔空笑怼称,生活在2G世界的人理解不了3G,生活在3G世界的人理解不了4G,生活在4G的世界就习惯了,理解不了5G的世界。

  他还以英国小说《平面国》为例说,这个国家全在平面上,突然来了一个三维的人他觉得是神,怎么人可以变成三维,这是二维世界的人是理解不了三维世界的人。

  “我们对新事物的态度,当速度是几十倍的提高时,那种可能性无法想象,但不能在井底下发表议论,最好让自己变得无知,无知是最好的学习状态。我不懂边缘计算,我就向他们了解边缘计算。”当然,潘石屹也补充说,他并不是批评丁磊,只是坚信5G未来带给人们的变化超乎想象。

  不过,不管潘石屹是什么身份,他都还是一个商人身份。而潘石屹也坦诚表示,自己本身还是一个商人,商人就要琢磨着赚钱,而5G就是一个不能错过的机会。

  对于机会,在今年3月5日举办的SOHO中国与中国移动5G战略签约仪式上,潘石屹就向大班房产阐释:

  做事情最忌讳的就是机会主义,你这个人从头到尾干好一件事情,越干越明白里面的风险,就可以控制。所以5G到来会带来什么样的变化,对我来说一片空白,我不知道。可我知道当这些指标要上升到100倍的时候,是你想象不来的变化。

  机会主义就是什么热我去做什么,实际上你想的第一件事是你的能力在哪,你现在的能力能不能把这件事情做好,你做不好的事情不要参与,让明白人去做。像5G我就不明白,让明白人去做,把运营商他们请过来就可以了!

  2019年,SOHO中国将5G铺设作为年度战略部署。数据显示,截至8月31日,SOHO中国牵手中国移动、中国联通(600050,股吧)、中国电信完成了北京所有16个项目的5G部署。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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